Tràn lan văn phòng, spa... 'núp bóng' căn hộ chung cư

Nghị định số 339/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 26/8/2026 đã siết chặt quy định và nâng mức xử phạt hành chính đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở (như kinh doanh dịch vụ, mở văn phòng, cho thuê lưu trú ngắn hạn). Mức phạt lên tới 100 - 130 triệu đồng đối với cá nhân và 200 - 260 triệu đồng đối với tổ chức. Tuy nhiên, ghi nhận thực tế tại TP Hồ Chí Minh, nhiều chung cư cũ, chung cư thương mại và thậm chí tại một số khu căn hộ cao cấp, tình trạng sử dụng sai mục đích vẫn tồn tại.

Chung cư biến thành "tổ hợp mua sắm"

Theo ghi nhận của nhóm phóng viên tại chung cư 26 Lý Tự Trọng, phường Sài Gòn, hầu hết người dân đang sinh sống trong các căn hộ đều xác nhận đây là khu chung cư nhưng không ít người giới thiệu đây là "tổ hợp mua sắm". Khu vực này hiện rất nổi tiếng với giới trẻ và du khách quốc tế do sở hữu vị trí đắc địa, kiến trúc cổ điển, nhiều cửa hàng kinh doanh độc đáo.

Dạo một vòng từ tầng 1 đến tầng 4 của tòa nhà này, hình ảnh khu dân cư đã không còn, thay vào đó các căn hộ đã được cải tạo thành quán cafe, nhà hàng, cửa hàng thời trang, dịch vụ làm đẹp… Lượng khách ra vào không ồn ào tấp nập song cũng đều đặn liên tục từ sáng sớm tới khuya. Hầu hết là khách quốc tế, khách du lịch và giới trẻ đến check in.

"Khu này là chung cư tổ hợp, tức là có căn hộ nhà ở cũng có khu mua sắm, cafe cho giới trẻ, rất nổi tiếng", một người bán hàng cho biết khi được hỏi nơi họ thuê bán hàng là căn hộ hay cửa hàng.

Người này cho biết chọn thuê căn hộ ở đây để kinh doanh vì địa chỉ đắc địa, rất nổi tiếng trên các nền tảng mạng xã hội.

Nhiều cửa hàng kinh doanh dọc hành lang chung cư 26 Lý Tự Trọng.

Dù là chung cư cũ, cải tạo kinh doanh tốn nhiều chi phí, song giá cho thuê tại khu vực này theo một người dân sống tại tầng 4 là "rất cao", từ 20 đến 60 triệu đồng mỗi tháng, tùy vị trí và diện tích.

Khi được hỏi về việc sử dụng nhà chung cư để kinh doanh, một số cư dân và người kinh doanh hầu như không quan tâm, họ cho biết chỉ làm việc với chủ là xong.

"Cái này không ai xin giấy gì đâu. Ở đây không có ai làm mấy giấy đó hết", một người dân cho biết khi được hỏi đăng ký sử dụng căn hộ làm nơi kinh doanh.

Khảo sát tại TP Hồ Chí Minh, chung cư 42 Nguyễn Huệ, hay nhiều chung cư cũ trên đường Cách Mạng Tháng Tám, chung cư Phạm Viết Chánh người dân cũng sử dụng căn hộ làm nơi kinh doanh dịch vụ dưới nhiều hình thức khác nhau.

Trong các căn hộ thương mại, tình trạng này không phổ biến rầm rộ, ko treo bảng kinh doanh song vẫn tồn tại "núp bóng".

Chị T.T, ngoài 30 tuổi, cho biết thuê một căn hộ diện tích 54 m2 tại phường Cát Lái kinh doanh dịch vụ gội đầu, làm đẹp đã hơn 3 năm. Chị chọn thuê căn hộ vì không kham được chi phí thuê shophouse, cũng như đầu tư nội thất cho cửa hàng.

"Làm gội đầu trong nhà cũng bất tiện, dắt khách lên xuống nhưng khách mình là khách quen thôi". T nói và cho biết mỗi lần có vấn đề bị hàng xóm trao đổi hay vướng mắc với chủ nhà thì sẽ dọn đi nơi khác làm tiếp.

Nhiều bài rao giới thiệu dịch vụ trong căn hộ trên các hội nhóm chung cư. Ảnh: MXH

Khảo sát trong một số chung cư thương mại, lượng căn hộ sử dụng sai mục đích vẫn tồn tại song không nhiều. Người thuê thường kinh doanh ngắn hạn rồi chuyển đi nơi khác, trong khi chủ nhà không kiểm soát mục đích họ thuê để làm gì. Đây cũng là khó khăn trong việc quản lý, theo một nhân viên ban quản lý Chung cư H.M.L trên đường Nguyễn Duy Trinh.

Một hình thức sử dụng căn hộ sai mục đích khá phổ biến tại TP Hồ Chí Minh ở nhóm phân khúc cao cấp là cho thuê lưu trú ngắn ngày theo mô hình Airbnb. Mặc dù, loại hình này được cho phép hoạt động nhưng phải có đăng ký theo quy định, tuy nhiên trên thực tế, người kinh doanh Airbnb chủ yếu là người thuê lại căn hộ, và hầu như ít đăng ký theo quy định.

Khảo sát tại một khu căn hộ cao cấp tại phường Thạnh Mỹ Tây, dịch vụ cho thuê lưu trú ngắn ngày ở đây "khá rầm rộ" với hàng chục căn hộ chào khách mỗi ngày. Thuê từ vài ngày đến vài tuần các host (người cho thuê) đều đáp ứng. Mô hình này được xem là mang lại thu nhập đáng kể cho chủ nhà và tăng trải nghiệm lưu trú cho khách song cũng tồn tại nhiều tranh cãi, đặc biệt ảnh hưởng đến đời sống, quyền lợi của các cư dân trong chung cư.

Khi được hỏi về đăng ký, một người đứng ra cho thuê trao đổi với khách "cứ yên tâm, ở bao lâu cũng được không cần khai báo, đã có chủ lo".

Một căn hộ cho thuê lưu trú ngắn ngày tại phường Thạnh Mỹ Tây. Ảnh: ĐVCC

Bên cạnh một số trường hợp "lách luật", nhiều chủ hoặc người thuê căn hộ vừa ở vừa kinh doanh cũng không nắm rõ các quy định của pháp luật về nhà ở. Khi được hỏi về chủ sở hữu có khai báo kinh doanh hoặc kinh doanh trong căn hộ có cần đăng ký hay xin phép không nhiều người cho trả lời "không biết" hoặc "em chỉ là người thuê thôi".

Tâm lý "người trước làm được thì người sau làm theo" cùng việc thiếu thông tin pháp lý đã khiến các hoạt động sử dụng nhà chung cư làm nơi kinh doanh dịch vụ vẫn còn tiếp diễn.

Phó chủ tịch Hiệp hội Quản lý vận hành Nhà Chung cư TP Hồ Chí Minh (HCMO) Nguyễn Duy Thành nhận xét tình trạng sử dụng nhà chung cư sai mục còn có xu hướng "biến tướng" tại nhiều thành phố lớn khi căn hộ được dùng làm văn phòng công ty, điểm kinh doanh trực tuyến, lớp học, studio...

Trong vai trò đại diện HCMO, ông Thành cho biết từng phát hiện có trường hợp tại các khu chung cư hỗn hợp, tầng 1 và tầng 2 được bố trí làm siêu thị hoặc trung tâm thương mại. Để phục vụ hoạt động kinh doanh, đơn vị vận hành siêu thị đã thuê hoặc mua thêm một số căn hộ ở các tầng phía trên làm kho chứa hàng hóa, vật tư và thiết bị.

"Việc này diễn ra trong thời gian dài và gây nhiều lo ngại cho cư dân về an toàn cháy nổ cũng như quá tải hạ tầng kỹ thuật của tòa nhà. Cơ quan quản lý cảnh báo nhiều năm qua nhưng vẫn tiếp diễn", ông Thành nói và kỳ vọng Nghị định 339/2026/NĐ-CP tăng mạnh chế tài xử phạt với hành vi này sẽ có hiệu quả.