Thời gian gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) liên tục xuất hiện những cơn sốt đất nền thu hút sự quan tâm và dòng vốn lớn của các nhà đầu tư. Điển hình là các cơn sốt tại các tỉnh ven biển như Đà Nẵng, Quảng Ninh, Khánh Hòa, Kiên Giang, Tp.HCM và mới đây lan sang cả Quảng Ngãi, Quảng Trị.
Tràn lan phân lô, bán nền
Tình trạng phân lô, bán nền trái phép, không đủ tính pháp lý trong nhiều năm trở lại đây đang gây hệ luỵ xấu cho địa phương, người dân và nguồn lực của đất nước.
Cụ thể, tại Phú Quốc (Kiên Giang), hồi năm 2017-2018, nhiều doanh nghiệp, cá nhân tự quảng cáo các khu phân lô, tách thửa là các dự án dân cư, nhiều người dân mua và chuyển đổi mục đích sử dụng đất để tiến hành xây dựng, dẫn đến công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai, quản lý xây dựng gặp nhiều khó khăn.
Tại Tp.HCM, mới đây, một số doanh nghiệp ở Bình Tân đã rao bán “dự án đất nền không hợp pháp” thông qua hình thức lập vi bằng, hợp đồng góp vốn với số tiền đặt cọc dao động từ 50 - 400 triệu đồng và hứa hẹn sẽ trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian 6 - 12 tháng.
Tuy nhiên, chính quyền quận Bình Tân khẳng định có 9 khu đất qua thông tin quảng cáo là dự án đất nền, nhà ở nhưng thực chất không có pháp lý và đang có dấu hiệu phân lô trái phép bán cho người dân.
Tương tự, trường hợp của CTCP Địa ốc Alibaba, từ cuối năm 2017 đã rao bán gần 30 dự án đất nền tại Đồng Nai trong khi không được cấp phép bất cứ một dự án khu dân cư nào tại địa phương này.
Gần đây, tại địa bàn tỉnh Quảng Ngãi đã xuất hiện nhiều thông tin về mở bán đất nền khu dân cư với nhiều tên gọi khác nhau. Đáng chú ý, tên gọi các dự án này không có trong danh mục các dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định. Tình trạng này dễ dẫn đến lừa đảo, gây thiệt hại cho người dân do không đủ thông tin.
Bên cạnh đó, trên địa bàn Quảng Trị cũng xuất hiện một số trường hợp buôn bán, kinh doanh BĐS đã nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hoặc các thửa đất ở có diện tích lớn để thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, sau đó tách thửa, phân lô để đầu cơ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giao dịch ngầm ở địa phương. Tỉnh Quảng Trị cũng đã cảnh báo về tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa khi chưa có phép.
Tình trạng phân lô, bán nền trái phép vẫn diễn ra tại nhiều địa phương trong cả nước (Ảnh: Internet)
Đề xuất sửa Nghị định
Nhận định về thực trạng bùng nổ các hoạt động đầu tư đất nền, mua bán các dự án phân lô bán nền hiện nay, Gs. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng phân lô bán nền tại các dự án đang để lại nhiều hệ luỵ cho thị trường BĐS.
Chính sách này bị các cá nhân và doanh nghiệp làm ăn không chân chính lợi dụng để phân lô bán dự án trái pháp luật, dẫn đến tình trạng các nhà đầu tư găm đất, đầu cơ để đợi lên giá mà không đưa vào sử dụng, tạo ra rất nhiều các khu đô thị bị hoang hóa, thậm chí phá nát quy hoạch của các đô thị.
Trước đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có hiệu lực từ 5/1/2019 thay thế cho Nghị định 102 của Chính phủ đã ban hành năm 2014.
Theo quy định, những trường hợp vi phạm như việc tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất ở; phân lô, bán nền sai; lấn, chiếm đất; chậm làm sổ đỏ cho cư dân… sẽ bị phạt tối thiểu 10 triệu đồng và tối đa lên tới 1 tỷ đồng.
Mới đây, HoREA đã có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị xem xét bãi bỏ quy định cho phép tách thửa đối với từng loại đất, không để bị lợi dụng nhằm thực hiện phân lô bán nền tràn lan, trái pháp luật.
Theo HoREA, trước năm 2019, đã có địa phương cho phép tách thửa đất nông nghiệp, mặc dù Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều không quy định về tách thửa đất nông nghiệp hoặc tách thửa các loại đất khác không phải là đất ở. Luật Đất đai 2013 chỉ quy định tách thửa “đất ở tại nông thôn” và tách thửa “đất ở tại đô thị”.
Cụ thể, Khoản 2 Điều 143 về tách thửa “đất ở tại nông thôn” và Khoản 4 Điều 144 về tách thửa “đất ở tại đô thị” quy định UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương, quy hoạch phát triển nông thôn, quy hoạch xây dựng đô thị, quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.
Tuy nhiên, tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 đã bổ sung Điều 43d vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP lại quy định: “UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”. Như vậy, có thể hiểu là cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất phi nông nghiệp… Điều này có thể dẫn đến tình trạng các đầu nậu, doanh nghiệp “bất lương” lợi dụng tách thửa tràn lan và biến tướng thành đất ở, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị.
Do đó, HoREA kiến nghị Chính phủ xem xét, bãi bỏ quy định tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ về việc “Bổ sung Điều 43d” vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho phép tách thửa đối với từng loại đất, trong đó có đất nông nghiệp, vì không phù hợp với Luật Đất đai và có thể dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan, khó kiểm soát.
Minh Phạm
