Không có ESG sẽ không có vốn ngoại
Nhiều chuyên gia, nhà đầu tư bất động sản đã có nhiều chia sẻ xoay quanh vấn đề nguồn vốn ngoại tại tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội bất động sản Việt Nam” diễn ra vào ngày 6/4, theo đó chủ đề được quan tâm đánh giá nhiều là tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị (ESG) trong việc hút vốn đầu tư bất động sản.
Theo chuyên gia Cushman & Wakefield, Việt Nam đang ở “thời điểm vàng” để đón dòng tiền quốc tế, nhưng cơ hội chỉ đến với những dự án đáp ứng chuẩn ESG và minh bạch pháp lý.
Tiêu chuẩn ESG đang trở thành yếu tố định hình lại thị trường bất động sản toàn cầu. Theo ông Stephen Higgins, Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn, Cushman & Wakefield Nhật Bản, khẩu vị của nhà đầu tư quốc tế đã thay đổi rõ rệt, chuyển từ tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn sang ưu tiên các tài sản bền vững, tạo dòng tiền dài hạn.
Ông Stephen Higgins, Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn, Cushman & Wakefield Nhật Bản
Một trong những biểu hiện rõ nhất là mức lợi suất đầu tư tại các thị trường phát triển hiện chỉ dao động khoảng 5 - 6%. Dù vậy, nhiều nhà đầu tư vẫn đặt kỳ vọng lợi nhuận từ 10% trở lên, buộc họ phải tìm đến các thị trường tăng trưởng như Việt Nam nhưng đi kèm với yêu cầu cao hơn về chất lượng tài sản.
Theo ông Stephen Higgins, ESG đã hình thành từ đầu những năm 2000 nhưng tăng tốc mạnh sau năm 2020, khi các quốc gia cam kết đạt phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050. Từ đó, tiêu chuẩn này không còn là “điểm cộng” mà trở thành điều kiện bắt buộc trong quyết định rót vốn.
Áp lực không chỉ đến từ các quỹ đầu tư mà còn từ phía khách thuê, khi các doanh nghiệp đa quốc gia ngày càng ưu tiên các dự án đạt chuẩn xanh. Điều này buộc các chủ đầu tư phải thay đổi toàn diện, từ thiết kế, vật liệu đến vận hành nếu muốn duy trì khả năng cạnh tranh.
Cũng theo ông Higgins, ESG đóng vai trò then chốt, khả năng thu hút dòng vốn ngoại vẫn phụ thuộc lớn vào môi trường pháp lý. Các vấn đề liên quan đến quy trình đầu tư, quyền sử dụng đất hay cơ chế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài vẫn là những “điểm nghẽn” ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định giải ngân.
Ông Stephen Higgins cho rằng dòng vốn quốc tế hiện vẫn trong trạng thái “chờ đợi cơ hội” và có thể tăng tốc khi thị trường hội tụ đủ điều kiện.
“Vấn đề không phải là Việt Nam có thu hút được vốn hay không, mà là mức độ sẵn sàng của thị trường trong việc tiếp nhận và sử dụng hiệu quả dòng vốn đó”, ông nhấn mạnh.
Sa bàn các dự án bất động sản
Xanh hóa thôi chưa đủ, thị trường quốc tế “đòi hỏi” nhiều hơn
Song song với tiêu chuẩn về ESG, để thu hút vốn quốc tế cần nhiều yếu tố hơn thế. Ông Đinh Đức Tuấn, đại diện Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đã đưa ra nhiều dữ liệu đáng chú ý về xu hướng dòng vốn và nhu cầu bất động sản từ khách hàng quốc tế đối với thị trường Việt Nam.
Theo ông Tuấn, điểm nổi bật nhất là mức độ quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài tăng mạnh trong giai đoạn gần đây. Lượng tìm kiếm bất động sản Việt Nam từ khối ngoại đã tăng tới khoảng 500% trong giai đoạn 2023 - 2025, cho thấy sức hút ngày càng lớn của thị trường trong bối cảnh kinh tế toàn cầu biến động.
Ông Đinh Đức Tuấn, đại diện Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam (thứ 2 từ trái sang) chia sẻ tại tọa đàm
Đáng chú ý, dòng quan tâm này không phân bổ đồng đều mà tập trung chủ yếu vào các đô thị lớn. Tp.HCM dẫn đầu với khoảng 40% lượng tìm kiếm, tiếp theo là Hà Nội với khoảng 15%. Điều này phản ánh xu hướng nhà đầu tư quốc tế ưu tiên các thị trường có tính thanh khoản cao, hạ tầng phát triển và khả năng khai thác tốt.
Về nhu cầu cụ thể, ông Tuấn cho biết: "Khách nước ngoài không chỉ dừng ở mức tìm hiểu mà đang ngày càng chọn lọc sản phẩm rõ rệt. Các tiêu chí hàng đầu bao gồm như xanh hóa, pháp lý minh bạch, uy tín chủ đầu tư, quy mô dự án đủ lớn và đặc biệt là vị trí gắn với hạ tầng giao thông hoặc khu vực có tiềm năng du lịch. Bên cạnh đó, các sản phẩm bất động sản cao cấp, chất lượng tốt, có khả năng khai thác dòng tiền hoặc phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng đang được quan tâm nhiều hơn" ông Tuấn chia sẻ
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Thanh Tâm, Giám đốc Kinh doanh miền Nam CTCP Vinhomes nhận định sự dịch chuyển của dòng vốn ngoại đang thiết lập những tiêu chuẩn mới cho thị trường bất động sản. Theo đó, nhà đầu tư, đặc biệt là khối ngoại, không còn ưu tiên các sản phẩm mang tính đầu cơ mà chuyển sang tìm kiếm những dự án có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dài hạn và tạo dòng tiền ổn định. Xu hướng này buộc các chủ đầu tư phải thay đổi chiến lược, tập trung phát triển các dự án quy mô lớn, quy hoạch bài bản và tích hợp đa chức năng.
Ông Nguyễn Thanh Tâm, Giám đốc Kinh doanh miền Nam CTCP Vinhomes
Ông lấy ví dụ về dự án tiêu biểu của Tp.HCM là Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, với lợi thế về vị trí ven biển, quy mô gần 2.870 ha và khả năng kết nối trực tiếp với Tp.HCM. Dự án được định hướng phát triển theo mô hình đô thị sinh thái, tích hợp tiêu chuẩn ESG, đồng thời kết hợp các chức năng du lịch, thương mại và lưu trú, qua đó kỳ vọng tạo nguồn thu ổn định và gia tăng sức hút đối với dòng vốn quốc tế.
Theo ông Tâm, sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam không phải là ngẫu nhiên, mà đến từ nền tảng hạ tầng ngày càng hoàn thiện, quá trình đô thị hóa nhanh và nhu cầu lớn về nhà ở, dịch vụ. Trong bối cảnh đó, thị trường đang bước sang giai đoạn phát triển mới, nơi dòng vốn ngoại vận hành theo tiêu chí chặt chẽ hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí chiến lược và khả năng khai thác thực tế, thay vì “lướt sóng”.
Sự tham gia sâu hơn của dòng vốn ngoại cũng đồng thời làm gia tăng cạnh tranh, buộc nhà đầu tư trong nước phải thay đổi tư duy, chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang chú trọng giá trị sử dụng và chất lượng sống. Các đại đô thị tích hợp theo mô hình “all-in-one” vì thế trở thành tâm điểm của thị trường, không chỉ đáp ứng nhu cầu ở mà còn đóng vai trò trung tâm nghỉ dưỡng, tài chính, công nghệ và du lịch.
Nhà tăng giá “phi mã”, văn phòng chạm đáy 5 năm, bất động sản lộ rõ hai thái cực
