'Ván bài' mới của các đại gia địa ốc

Sau nhiều năm bị xem là phân khúc “khó làm” vì biên lợi nhuận thấp và thủ tục khó khăn, nhà ở xã hội (NOXH) đang trở thành điểm "nóng" mới của thị trường bất động sản. Không chỉ các doanh nghiệp địa ốc lớn, nhiều nhà phát triển khu công nghiệp, doanh nghiệp xây dựng và vật liệu cũng đồng loạt mở rộng hiện diện ở phân khúc này.

Diễn biến trên diễn ra trong bối cảnh Chính phủ liên tục thúc đẩy Đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn NOXH giai đoạn 2021-2030, đồng thời yêu cầu các địa phương đẩy nhanh thủ tục đầu tư, bố trí quỹ đất và tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho doanh nghiệp.

Quy mô thị trường tăng mạnh nhưng vẫn thiếu hụt lớn

Phát triển NOXH được đẩy mạnh từ cuối năm 2024 và nhiều lần được nhấn mạnh là nhiệm vụ trọng tâm. Giữa năm ngoái, Quốc hội đã thông qua nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH, trong đó đáng chú ý là việc cắt giảm, cải cách thủ tục hành chính nhằm rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 781 dự án NOXH đang được triển khai với quy mô khoảng 720.055 căn. Chính phủ đánh giá nếu duy trì tiến độ hiện nay, mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn NOXH có thể đạt ngay trong năm 2028, sớm hơn khoảng 2 năm so với kế hoạch ban đầu.

Riêng năm 2026, các địa phương được giao chỉ tiêu hoàn thành 158.723 căn. TP.HCM dẫn đầu với khoảng 28.500 căn, tiếp theo là Hà Nội cùng nhiều tỉnh, thành phố công nghiệp như Bắc Ninh, Đồng Nai, Hải Phòng... Đây đều là những địa phương có nhu cầu nhà ở lớn do tập trung đông lao động nhập cư và giá nhà thương mại liên tục tăng cao.

Một điểm đáng chú ý là nhiều dự án NOXH hiện được đầu tư tại các vị trí đẹp, trái với quan điểm trước đây rằng phân khúc này chỉ xuất hiện ở khu vực xa trung tâm, thiếu tiện ích. Tại Hà Nội, không ít dự án NOXH đã được phê duyệt ở các khu đô thị như Ciputra, Starlake hay quanh các trục đường lớn như Nguyễn Trãi, Trần Thái Tông...

Dù nguồn cung và chất lượng sản phẩm bắt đầu cải thiện, khoảng cách giữa nhu cầu thực tế và lượng nhà hiện hữu vẫn rất lớn.

Khoảng cách giữa nguồn cung, nguồn cầu nhà ở xã hội vẫn được đánh giá là rất lớn. Ảnh: Tuấn Anh.

Tại TP.HCM, nhu cầu NOXH đến năm 2030 được dự báo là gần 1 triệu căn, trong khi nguồn cung từ các dự án đã xác định mới đạt hơn 229.000 căn, tương đương chưa tới 1/4 nhu cầu.

Còn ở Hà Nội, giá nhà thương mại tăng mạnh suốt 4 năm qua khiến nhu cầu NOXH và nhà giá rẻ tăng cao. Nhiều dự án mở bán ghi nhận lượng hồ sơ đăng ký lớn, người dân xếp hàng xuyên đêm để chờ nộp hồ sơ mua nhà.

Một điểm đáng chú ý khác là cơ cấu nhà cho thuê - phân khúc được cho là cấp thiết nhất - trong tổng nguồn cung NOXH hiện nay còn rất thấp. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tới nay, cả nước có khoảng 42.275 căn NOXH cho thuê, tức chiếm chưa đến 6% tổng sản phẩm của phân khúc này.

Các đại gia địa ốc đồng loạt nhập cuộc

Dư địa thị trường lớn cùng hàng loạt cơ chế tháo gỡ pháp lý đang khiến NOXH trở thành phân khúc thu hút ngày càng nhiều doanh nghiệp tham gia. Nếu trước đây thị trường chủ yếu do một số doanh nghiệp chuyên biệt phát triển, làn sóng hiện nay đã mở rộng sang cả các tập đoàn Nhà nước lẫn khối tư nhân quy mô lớn.

Ở nhóm doanh nghiệp Nhà nước, những tên tuổi quen thuộc trên thị trường nhà ở có thể kể đến Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD), Tổng công ty Xây dựng Hà Nội (Hancorp), Becamex IDC...

Trong đó, HUD đã triển khai nhiều dự án NOXH tại Hà Nam, Bình Dương... Riêng trong năm 2025, doanh nghiệp đã khởi công 7 dự án, tổng quy mô gần 1.900 căn hộ, tổng diện tích sàn gần 200.000 m2, trải rộng trên nhiều địa phương. Mục tiêu đến năm 2030, doanh nghiệp cung cấp cho thị trường khoảng 9.000 căn NOXH.

Becamex IDC tiếp tục phát triển NOXH gắn với khu công nghiệp và khu đô thị tại Bình Dương cũ. Tính đến cuối năm 2024, doanh nghiệp đã bàn giao gần 9.000 căn để bán và cho thuê. Giai đoạn tiếp theo, Becamex IDC dự kiến phát triển thêm hơn 40.000 căn.

Trong khi đó, Hancorp cũng từng công bố mục tiêu triển khai 10.000 căn NOXH tại các thị trường Hà Nội, Ninh Bình, Đồng Nai.

Ở khối tư nhân, Vingroup gây chú ý với thương hiệu Happy Home và kế hoạch phát triển 500.000 căn NOXH tại Hải Phòng, Hưng Yên, Thanh Hóa, Quảng Trị, Khánh Hòa, TP.HCM và Tây Ninh. Nếu hoàn thành, số lượng này tương đương một nửa mục tiêu NOXH cả nước giai đoạn 2021-2030.

Viglacera tiếp tục là một trong những doanh nghiệp phát triển NOXH lớn nhất thị trường, đặc biệt ở phân khúc nhà ở công nhân tại Bắc Ninh, Hà Nam, Quảng Ninh và Hà Nội. Doanh nghiệp cho biết đã chuẩn bị quỹ đất để đầu tư khoảng 10.000 căn trong năm nay. Năm ngoái, Viglacera hoàn thành khoảng 8.000 căn NOXH, tương đương 8% tổng số căn hoàn thành trên cả nước.

Một dự án nhà ở xã hội do Viglacera đầu tư tại Bắc Ninh. Ảnh: VGC.

Tập đoàn Hòa Phát của tỷ phú Trần Đình Long cũng đang đẩy mạnh phát triển NOXH và nhà ở công nhân gắn với các khu công nghiệp. Gần nhất, tập đoàn này khởi công khu nhà ở công nhân và NOXH tại KCN Yên Mỹ II với tổng vốn đầu tư gần 5.000 tỷ đồng. Dự án được quy hoạch phục vụ nhu cầu lưu trú cho hàng chục nghìn lao động tại khu vực công nghiệp phía Bắc.

Một số tên tuổi mới đang đầu tư vào loại hình bất động sản này là Tập đoàn Hoa Sen của ông Lê Phước Vũ. Vừa qua, công ty đã công bố kế hoạch phát triển khoảng 20.000 căn NOXH cho công nhân và người lao động tại TP.HCM giai đoạn 2026-2030. Đây được xem là bước tái xuất đáng chú ý của “vua tôn” sau nhiều năm rút khỏi lĩnh vực bất động sản. Theo định hướng mới, Hoa Sen tập trung vào NOXH, nhà ở công nhân và các dự án gắn với hạ tầng công nghiệp thay vì phát triển dàn trải như trước.

Trong khi đó, Sun Group - một trong những tập đoàn tư nhân lớn nhất thị trường bất động sản - cũng bắt đầu mở rộng sang phân khúc NOXH thông qua các dự án ở Ninh Bình (khu vực Hà Nam cũ). Doanh nghiệp định hướng phát triển các khu NOXH tích hợp tiện ích đồng bộ tại một số đô thị lớn và khu vực công nghiệp, thay vì mô hình nhà ở giá thấp đơn thuần như trước đây.

Một số doanh nghiệp địa ốc khác như Hoàng Quân, Lê Thành, Nam Long, Taseco Land, Hà Đô, Hải Phát Invest... cũng đã và đang công bố kế hoạch đầu tư phân khúc NOXH.

Ông Nguyễn Văn Phương, Phó chủ tịch HĐQT Hải Phát Invest, cho biết doanh nghiệp quyết định tham gia phân khúc này do nhu cầu thị trường lớn và thanh khoản cao, dù biên lợi nhuận không hấp dẫn như nhà ở thương mại.

“Trong thời gian ngắn tới, công ty kỳ vọng được chấp thuận triển khai các dự án NOXH quy mô vừa tại Hà Nội và các tỉnh vệ tinh”, ông nói.

Vẫn còn nhiều điểm nghẽn

Trao đổi với Tri Thức - Znews, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Kinh doanh Bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn thay đổi rõ rệt về cấu trúc cung - cầu. Nếu trước đây doanh nghiệp chủ yếu tập trung phân khúc nhà ở trung và cao cấp do biên lợi nhuận tốt hơn, nay NOXH bắt đầu được nhìn nhận là thị trường có nhu cầu thực lớn và ít phụ thuộc vào chu kỳ đầu cơ.

Tuy nhiên, phân khúc này vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn. Thủ tục đầu tư kéo dài, quỹ đất sạch hạn chế và biên lợi nhuận bị khống chế là những yếu tố khiến nhiều doanh nghiệp chưa thực sự mặn mà.

Ngoài ra, việc triển khai quỹ đất 20% dành cho NOXH trong các dự án thương mại vẫn chưa đồng đều giữa các địa phương. Bài toán tín dụng cũng chưa được giải quyết triệt để khi khả năng tiếp cận gói vay ưu đãi của cả chủ đầu tư và người mua nhà còn hạn chế.

Theo ông Đính, việc nhiều doanh nghiệp lớn nhập cuộc có thể tạo ra thay đổi đáng kể cho thị trường NOXH, không chỉ về quy mô nguồn cung mà còn ở chất lượng sản phẩm. Khác với trước đây, nhiều dự án NOXH hiện được đầu tư bài bản hơn về hạ tầng, tiện ích và thiết kế, thậm chí tiệm cận mặt bằng căn hộ thương mại phổ thông.

Dù vậy, để hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn NOXH trong giai đoạn 2028-2030, thị trường vẫn cần thêm những thay đổi mạnh về chính sách, đặc biệt là rút ngắn quy trình phê duyệt, tạo quỹ đất sạch, ổn định nguồn vốn tín dụng và nâng mức lợi nhuận hợp lý cho doanh nghiệp.

“Nhu cầu của thị trường gần như chắc chắn có thật và còn rất lớn. Vấn đề hiện nay không nằm ở đầu ra mà nằm ở tốc độ triển khai dự án”, ông Đính nói.