Sang tay dự án bất động sản 'nóng' trở lại, đạt 2,4 tỷ USD từ đầu năm

Một trong những thương vụ đáng chú ý nhất trong năm là việc CapitaLand (Singapore) mua lại quỹ đất 25 ha trong đại đô thị Vinhomes Ocean Park 3 tại Hưng Yên. Ảnh: Việt Linh.

Theo thống kê của JLL, tổng giá trị các thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản được công bố trong 11 tháng đầu năm 2025 đạt khoảng 2,4 tỷ USD (khoảng 63.300 tỷ đồng).

Trong đó, M&A bất động sản nhà ở chiếm hơn 70% tổng giá trị, tương đương 1,68 tỷ USD, trở thành phân khúc dẫn dắt thị trường trong suốt cả năm.

Các loại hình thương mại và nghỉ dưỡng lần lượt chiếm 17,7% và 5,3%, trong khi trung tâm dữ liệu - một thị trường ngách đang nổi lên - chiếm khoảng 3,3% tổng giao dịch.

Pháp lý được tháo gỡ là yếu tố quan trọng

Trong năm nay, thị trường ghi nhận nhiều thương vụ đáng chú ý. Ở khối ngoại, CapitaLand (Singapore) mở rộng danh mục với việc mua 25 ha đất tại phân khu Hải Đăng thuộc Vinhomes Ocean Park 3 (Hưng Yên), đồng thời nhận chuyển nhượng các phần dự án tại Vinhomes Smart City và Vinhomes Ocean Park 1 (Hà Nội) để phát triển Lumi Hanoi và The Senique Hanoi.

Các doanh nghiệp trong nước cũng tăng tốc M&A, tiêu biểu như: Sun Group mua lô đất A1-2 rộng 2,5 ha tại khu đô thị mới Cầu Giấy (Hà Nội); Sunshine Group thâu tóm 55 ha Alluvia City (Hưng Yên); còn Bcons chi 1.200 tỷ đồng mua Aster Garden Towers tại Bình Dương và đổi tên thành The New Point.

JLL cho rằng 3 động lực chính thúc đẩy loạt hoạt động M&A bất động sản sôi động năm nay gồm cải cách pháp lý (đặc biệt liên quan Nghị quyết 171 và 68), nhu cầu tái cấu trúc doanh nghiệp sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2020-2022 và mặt bằng lãi suất duy trì ổn định ở mức 7-9%.

Khi nhiều doanh nghiệp trong nước chịu áp lực thanh khoản hoặc cần hoàn thiện pháp lý, M&A trở thành giải pháp trọng yếu để củng cố tài chính, hợp tác phát triển hoặc chuyển nhượng tài sản.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhận định: "Khác với giai đoạn khó khăn chủ yếu do các rào cản về thủ tục hành chính trước đó, năm nay thị trường đã chứng kiến việc giải quyết nhiều điểm nghẽn pháp lý cùng với sự rõ ràng hơn trong quy hoạch, tạo điều kiện cho nguồn cung gia tăng và thúc đẩy tinh thần hợp tác giữa các bên trong ngành".

Cùng với đó, vị chuyên gia nhận định mức chênh lệch lớn giữa nhà ở và các phân khúc khác phản ánh rõ nhu cầu "xây dựng quỹ đất" ngày càng mạnh của nhà đầu tư trong bối cảnh nguồn cung đất sạch hạn chế.

Khi thủ tục pháp lý được siết chặt theo hướng minh bạch hơn, những dự án có pháp lý hoàn chỉnh trở thành ưu tiên hàng đầu, kéo theo xu hướng thâu tóm các tài sản đã hoàn thiện hồ sơ pháp lý. Điều này đặc biệt rõ tại các khu vực có tiềm năng phát triển khu dân cư hoặc mở rộng đô thị.

Chính sách cho phép thỏa thuận quyền sử dụng đất không phải là đất ở để phát triển dự án nhà ở thương mại từ tháng 4 đã mở rộng đáng kể dư địa chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhất là từ đất công nghiệp và đất nông nghiệp. Bà Trang cho biết khi những loại đất này được "đặt vào đúng khung pháp lý", hoạt động M&A bất động sản trong nửa cuối năm đã tăng tốc mạnh mẽ.

Đại diện JLL cho rằng hoạt động M&A tăng tốc nửa cuối năm nhờ vào việc điều chỉnh một số chính sách liên quan các loại đất. Ảnh: Quỳnh Danh.

Cũng theo JLL, diễn biến giao dịch ở các phân khúc còn lại có sự phân hóa rõ rệt. Tại TP.HCM, thị trường văn phòng tiếp tục thiếu hụt nguồn cung, tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao và giá thuê tăng. Hà Nội lại thu hút dòng vốn FDI mạnh vào các khu vực phát triển mới, đẩy nhu cầu tìm kiếm mặt bằng văn phòng tăng theo.

Lĩnh vực khách sạn ghi nhận lợi suất kỳ vọng 8-9%, đạt khoảng 125 triệu USD giao dịch, cho thấy nhu cầu tái cơ cấu tài sản sau đại dịch và sự phục hồi mạnh của du lịch.

Bất động sản công nghiệp đạt khoảng 74 triệu USD giao dịch trong 11 tháng, với xu hướng thâu tóm các khu công nghiệp có sẵn hạ tầng nhằm rút ngắn tiến độ và giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Hút vốn ngoại và triển vọng sáng hơn thời gian tới

Trong phạm vi rộng hơn, thị trường M&A Việt Nam cũng ghi nhận dòng vốn quốc tế tăng mạnh. Mới đây, Bộ Tài chính cho biết tổng vốn FDI đăng ký 11 tháng đạt 33,69 tỷ USD, tăng 7,4% so với cùng kỳ, riêng vốn góp và mua cổ phần vượt 6,1 tỷ USD, tăng 50,7%, cho thấy M&A tiếp tục là kênh hút vốn quan trọng.

Tại Diễn đàn M&A mới đây, Thứ trưởng Bộ Tài chính Trần Quốc Phương nhấn mạnh Việt Nam vẫn là thị trường an toàn và giàu tiềm năng, với nhà đầu tư từ Mỹ, châu Âu, Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Thái Lan... duy trì sự quan tâm lớn thông qua hình thức M&A.

Triển vọng giai đoạn 2026-2027 được các chuyên gia đánh giá tích cực nhờ loạt yếu tố hỗ trợ: Luật Đất đai (sửa đổi), thủ tục đầu tư minh bạch hơn, thị trường trái phiếu dần ổn định, cơ chế mua bán điện trực tiếp (DPPA) mở ra dư địa cho năng lượng tái tạo, cùng nhu cầu đầu tư vào bệnh viện, chẩn đoán, y tế công nghệ.

Cùng với đó, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng tiếp tục duy trì dòng vốn vào vật liệu, công nghiệp và sản xuất xuất khẩu trong trung hạn.

Với bất động sản - ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu M&A, thị trường được dự báo phân hóa mạnh. Những dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí chiến lược hoặc tiềm năng phát triển đô thị tích hợp sẽ tiếp tục thu hút nhà đầu tư. Ngược lại, các dự án vướng thủ tục kéo dài sẽ khó tìm được đối tác, ngay cả khi được chào bán với giá thấp.

JLL khuyến nghị doanh nghiệp muốn thu hút vốn M&A cần hoàn thiện pháp lý tài sản, đặc biệt hồ sơ đất đai và các giấy phép liên quan, đồng thời thực hiện định giá theo chuẩn mực quốc tế và cập nhật thường xuyên để phản ánh đúng giá trị thị trường. Bên cạnh đó, doanh nghiệp nên duy trì sự linh hoạt trong cấu trúc giao dịch, từ liên doanh đến chuyển nhượng toàn bộ.

Mặt khác, JLL lưu ý việc xây dựng hệ thống tài chính minh bạch với báo cáo được kiểm toán sẽ giúp doanh nghiệp nâng cao uy tín và tăng khả năng hấp thụ vốn trong các thương vụ tương lai.