Cần xây dựng cơ chế cảnh báo sớm để quản trị rủi ro tài chính bất động sản. Ảnh: Nguyễn Thành
Nguy cơ rủi ro niềm tin thành rủi ro hệ thống
Trong quá trình phát triển thị trường bất động sản, nhiều quốc gia từng đối mặt với tình trạng giá nhà tăng nhanh, doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính cao và vốn ngắn hạn cho các dự án dài hạn. Khi thị trường đảo chiều, những yếu tố này có thể nhanh chóng trở thành rủi ro thanh khoản, nợ xấu, thậm chí tác động đến hệ thống tài chính.
Để quản trị rủi ro tài chính, theo các chuyên gia, vấn đề không phải là hạn chế tuyệt đối dòng vốn vào bất động sản mà là kiểm soát chất lượng và mức độ rủi ro của dòng vốn. Nhiều quốc gia áp dụng các công cụ vĩ mô như giới hạn tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV), tỷ lệ nghĩa vụ trả nợ trên thu nhập (DTI), yêu cầu vốn tự có của người mua nhà và giới hạn cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản. Cách tiếp cận này giúp phân biệt nhu cầu tín dụng phục vụ người mua nhà thực với dòng vốn mang tính đầu cơ.
Khi thị trường bất động sản tăng trưởng quá nóng, tiêu chuẩn tín dụng có thể được siết chặt; ngược lại, trong giai đoạn suy giảm, chính sách cần linh hoạt để tránh tạo cú sốc thanh khoản. Cơ quan quản lý cũng cần theo dõi mức độ tập trung tín dụng bất động sản tại từng ngân hàng, chất lượng tài sản bảo đảm và khả năng chống chịu khi giá nhà đất giảm.
Bên cạnh đó, quản trị rủi ro tài chính bất động sản cần gắn với minh bạch thông tin. Nhà đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản lý cần nắm được tình trạng pháp lý, tiến độ dự án, nghĩa vụ tài chính, cơ cấu nguồn vốn và dòng tiền của doanh nghiệp. Với doanh nghiệp, dòng vốn cần được kiểm soát theo từng dự án, hạn chế sử dụng dòng tiền dự án này để bù đắp dự án khác hoặc dùng quá nhiều vốn ngắn hạn cho đầu tư dài hạn. Đặc biệt, một số quốc gia xây dựng cơ chế cảnh báo sớm, qua đó các khoản vay hoặc doanh nghiệp có dấu hiệu suy giảm khả năng trả nợ được phân loại và giám sát trước khi chuyển thành nợ xấu.
Kiểm soát tài chính gắn với xử lý thanh khoản
Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, kiểm soát tín dụng đối với bất động sản là cần thiết nhằm hạn chế rủi ro, nhưng nếu thực hiện thiếu đồng bộ với các giải pháp xử lý thanh khoản và tháo gỡ khó khăn cho dự án, chính sách có thể tạo ra tác động ngược. Việc giảm mức độ đòn bẩy của doanh nghiệp bất động sản, đồng thời hạn chế tình trạng tín dụng tập trung quá lớn vào lĩnh vực này, về nguyên tắc là phù hợp với yêu cầu quản trị rủi ro.
Tuy nhiên, vấn đề quan trọng là phải xác định đúng thời điểm, lộ trình và phương thức triển khai. Đặc biệt, với thị trường bất động sản Việt Nam, nơi doanh nghiệp phụ thuộc khá lớn vào tín dụng ngân hàng, việc thu hẹp tín dụng quá nhanh có thể gây ra những hệ quả không đáng có. Bởi khi dự án chưa thể tạo ra dòng tiền mới, doanh nghiệp có thể rơi vào tình trạng thiếu vốn, không đủ khả năng hoàn thành dự án hoặc thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Khi đó, vấn đề không còn chỉ nằm ở sức khỏe tài chính của doanh nghiệp, mà có thể tác động trực tiếp đến tâm lý thị trường.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, kinh nghiệm của Trung Quốc từ năm 2022 là ví dụ đáng tham khảo. Nước này từng bước chuyển trọng tâm chính sách từ hỗ trợ nói chung sang ưu tiên hoàn thành dự án và bảo đảm bàn giao nhà cho người mua. Các kênh huy động vốn được mở lại có chọn lọc cùng với chương trình tín dụng hỗ trợ những dự án đã bán nhưng chưa hoàn thành. Sau đó, cơ chế “danh sách trắng” được triển khai, các địa phương rà soát, lựa chọn những dự án đủ điều kiện; ngân hàng thẩm định và ưu tiên dòng vốn cho các dự án có khả năng hoàn thành.
“Điều mà Việt Nam có thể tham khảo ở đây là thay đổi tư duy quản lý tín dụng theo hướng không chỉ nhìn vào doanh nghiệp mà đánh giá cả dự án, dòng tiền và khả năng hoàn thành. Mục tiêu là bảo đảm những dự án có khả năng hoàn thành được tiếp tục triển khai, bảo vệ quyền lợi người mua nhà và hạn chế rủi ro lan truyền sang hệ thống tài chính”, ông Nguyễn Văn Đính lưu ý.
TS Nguyễn Trí Hiếu (chuyên gia kinh tế độc lập) cho biết, bài học từ Hàn Quốc cũng mang đến nhiều kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc “cứu” các dự án bất động sản còn khả năng phục hồi. Theo đó, trong quá trình xử lý rủi ro tài chính dự án, cơ quan chức năng đã xây dựng tiêu chí đánh giá khả năng tồn tại, từ đó hỗ trợ thanh khoản cho dự án khả thi, đồng thời thúc đẩy tái cơ cấu hoặc thanh lý dự án không khả thi. Chính phủ Hàn Quốc đã mở rộng bảo lãnh tín dụng, hỗ trợ các dự án có khả năng chuyển từ khoản vay cầu nối (vay ngắn hạn) sang khoản vay dài hạn; đồng thời sử dụng các quỹ bình ổn tài chính dự án, khoản vay hợp vốn và các chương trình mua đất, mua tài sản khó khăn để tạo thanh khoản cho thị trường...
“Việc hỗ trợ được thiết kế có điều kiện và có thời hạn, thay vì bảo lãnh vô điều kiện cho doanh nghiệp. Việc gia hạn nợ phải gắn với một phương án phục hồi cụ thể: Bổ sung vốn chủ sở hữu, điều chỉnh tiến độ, thay đổi phương án kinh doanh, chuyển nhượng dự án hoặc thay đổi chủ đầu tư. Nhà nước đóng vai trò cầu nối để ngăn khủng hoảng thanh khoản lan sang hệ thống tài chính. Đây là kinh nghiệm đáng tham khảo cho Việt Nam”, TS Nguyễn Trí Hiếu nói.
