Giá bất động sản Thủ Thiêm ở đâu so với Phú Mỹ Hưng, Thảo Điền

Trong những năm 2010, Phú Mỹ Hưng sớm tạo nên "cơn sốt" bất động sản với dòng căn hộ cao cấp và trở thành biểu tượng của khu nhà giàu phía nam TP.HCM. Cùng thời điểm, Thủ Thiêm vẫn chỉ là vùng bưng biền với lau sậy, ao đầm và những chuyến phà nối quận 2 cũ với trung tâm quận 1, từng bị xem là "vùng đất bên kia sông".

Thế nhưng, chỉ sau khoảng một thập kỷ, đặc biệt từ giai đoạn 2015 đến nay, Thủ Thiêm đã có màn "lột xác" mạnh mẽ để trở thành một trong những biểu tượng đô thị mới của TP.HCM. Từ khu vực gần như chưa được khai phá, nơi đây dần vươn lên thành tâm điểm của thị trường bất động sản hạng sang, thậm chí được đánh giá đang vượt qua Phú Mỹ Hưng về vị thế và mặt bằng giá ở phân khúc cao cấp.

Giá bất động sản Thủ Thiêm tăng suốt 1 thập kỷ

Khi quy hoạch Khu đô thị mới Thủ Thiêm lần đầu được phê duyệt vào năm 1996, nhiều người vẫn xem nơi đây là khu vực tách biệt với lõi đô thị hiện hữu. Đến năm 2005, quy hoạch được điều chỉnh, đồng thời hàng loạt công trình hạ tầng như hầm vượt sông Sài Gòn, đại lộ Mai Chí Thọ hay cầu Thủ Thiêm 1 lần lượt xuất hiện, bắt đầu thay đổi cách nhìn về bán đảo này.

Dù vậy, phải đến khoảng năm 2015, khu đô thị này mới thực sự bắt đầu thành hình với những dự án đầu tiên đặt nền móng cho một trung tâm đô thị hiện đại.

Các phân khu đầu tiên của Khu đô thị Sala là dự án mở màn cho làn sóng phát triển tại Thủ Thiêm. Sau đó, Empire City khởi động vào năm 2015, rồi Metropole xuất hiện năm 2018, kéo theo sự hiện diện của hàng loạt nhà phát triển bất động sản lớn.

Các phân khu đầu tiên của Khu đô thị Sala là dự án mở màn cho làn sóng phát triển bất động sản tại Thủ Thiêm. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trao đổi với Tri Thức - Znews, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam nhận định giai đoạn 2015-2018 được xem là thời kỳ định hình thị trường bất động sản tại Thủ Thiêm.

Những dự án tiên phong như Sala của Đại Quang Minh ghi nhận giá bán căn hộ khoảng 56-70 triệu đồng/m2. Thời điểm đó, mức giá này từng được xem là rất cao đối với khu đông TP.HCM, song thị trường nhanh chóng hấp thụ nhờ kỳ vọng vào tương lai của bán đảo này.

Không chỉ căn hộ, phân khúc thấp tầng cũng sớm thiết lập mặt bằng giá mới. Theo bà Trang, nhiều căn nhà phố, biệt thự tại các trục đường chính ở Sala từng gây chú ý khi chạm ngưỡng khoảng 200 triệu đồng/m2 đất - mức giá hiếm thấy tại quận 2 cũ cách đây một thập kỷ.

Giai đoạn 2019-2022 đánh dấu bước chuyển mình mạnh mẽ hơn khi hàng loạt chủ đầu tư tung ra các sản phẩm mới và định vị ở phân khúc hạng sang, đưa Thủ Thiêm bước vào cuộc đua bất động sản cao cấp.

Nếu giai đoạn đầu giá căn hộ ở Thủ Thiêm chỉ vài chục triệu đồng/m2, thì đến 2019-2022, nhiều dự án ven sông đã ghi nhận giá sơ cấp lên tới 160-170 triệu đồng/m2.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam

Sự hiện diện của những tên tuổi như SonKim Land, GS E&C hay Keppel Land góp phần định vị lại toàn bộ thị trường. Các dự án tại Thủ Thiêm tập trung vào tiêu chuẩn quốc tế kéo mặt bằng giá tăng gấp 2-3 lần so với giai đoạn đầu.

"Nếu giai đoạn đầu giá căn hộ chỉ vài chục triệu đồng/m2, thì đến giai đoạn 2019-2022, nhiều dự án ven sông đã ghi nhận giá sơ cấp lên tới 160-170 triệu đồng/m2", bà Trang dẫn thống kê của JLL.

Sau khi cầu Ba Son thông xe vào năm 2022, giá bất động sản Thủ Thiêm tiếp tục được đẩy lên tầng cao mới. Cây cầu không chỉ là công trình giao thông mà còn trở thành "cú hích tâm lý", giúp Thủ Thiêm kết nối trực diện với lõi khu thương mại trung tâm hiện hữu của TP.HCM.

Cầu Ba Son thông xe vào năm 2022 không chỉ là dự án giao thông mà còn trở thành "cú hích tâm lý" khiến giá bất động sản Thủ Thiêm lên tầm cao mới. Ảnh: Quỳnh Danh.

Đến năm 2025-2026, thị trường bất động sản Thủ Thiêm chính thức bước vào giai đoạn siêu sang. Theo JLL, giá chuyển nhượng nhiều căn hộ ven sông đã lên tới 180-200 triệu đồng/m2, tiệm cận mặt bằng của nhiều đô thị cao cấp trong khu vực Đông Nam Á. Một số sản phẩm đặc biệt thậm chí vượt xa ngưỡng này.

Giá bất động sản Thủ Thiêm dự báo còn tăng

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cũng nhận định giá bất động sản tại Thủ Thiêm tăng mạnh trong giai đoạn 2015-2025 nhờ nhiều yếu tố nền tảng như vị trí liền kề trung tâm quận 1 cũ, quỹ đất khan hiếm, hạ tầng đồng bộ và định hướng trở thành trung tâm tài chính mới của TP.HCM.

Theo ông, khác với khu trung tâm cũ, Thủ Thiêm được quy hoạch bài bản với mật độ xây dựng thấp, hệ thống giao thông rộng rãi cùng dư địa phát triển các tiện ích quy mô lớn như công viên, quảng trường và không gian cộng đồng. Trong khi đó, quận 1 cũ lúc này đã bước vào giai đoạn phát triển gần như hoàn chỉnh nên dư địa tăng giá trong tương lai được dự báo chậm hơn.

Bà Lê Thị Huyền Trang thậm chí cho rằng Thủ Thiêm hiện đã xác lập vị thế là "trung tâm mới", cạnh tranh trực tiếp với quận 1 cũ và vượt lên trên nhiều khu vực cao cấp lâu đời khác của thành phố.

Ngoài lợi thế về quy hoạch, theo bà Trang, khả năng kết nối từ Thủ Thiêm đến chợ Bến Thành qua hầm Thủ Thiêm hoặc cầu Ba Son thậm chí còn nhanh hơn so với một số khu vực vùng ven quận 1 cũ. Điều này khiến khoảng cách giá giữa hai khu vực ngày càng thu hẹp.

Khi so sánh với khu nam TP.HCM, bà cho rằng Phú Mỹ Hưng hiện đóng vai trò khu đô thị ổn định phục vụ nhu cầu ở thực của các gia đình, trong khi Thủ Thiêm nổi lên như trung tâm mới với sức hút lớn về tăng trưởng giá trị tài sản và khả năng thu hút dòng vốn đầu tư dài hạn.

Phú Mỹ Hưng hiện đóng vai trò khu đô thị ổn định phục vụ nhu cầu ở thực của các gia đình. Ảnh: Quỳnh Danh.

Do đó, dù giá bất động sản tại Thủ Thiêm đã tăng mạnh trong giai đoạn 2015-2025, với tốc độ tăng trưởng bình quân khoảng 20,4% mỗi năm đối với căn hộ và 23% mỗi năm với nhà thấp tầng, ông David nhận định khu vực này vẫn đang trong quá trình chuyển mình từ một đô thị mới hình thành sang giai đoạn phát triển hoàn thiện hơn.

Vị chuyên gia tại Avison Young đánh giá Thủ Thiêm vẫn còn dư địa tăng giá lớn nhờ tiếp tục được đầu tư mạnh về hạ tầng, các công trình biểu tượng và hệ tiện ích cao cấp. Theo ông, khu vực này đang dần trở thành nơi dẫn dắt mặt bằng giá của thị trường bất động sản hạng sang tại TP.HCM.

Trong khi đó, Phú Mỹ Hưng được dự báo tiếp tục duy trì sức hút nhờ quy hoạch đồng bộ và chất lượng sống đã được khẳng định, song khu vực này đang bước vào giai đoạn trưởng thành của chu kỳ phát triển nên biên độ tăng giá được đánh giá thấp hơn đáng kể.

"Điểm khác biệt của nhu cầu sở hữu tại Thủ Thiêm nằm ở yếu tố định vị tương lai. Nếu Thảo Điền hay Phú Mỹ Hưng hấp dẫn nhờ môi trường sống đã ổn định, thì Thủ Thiêm thu hút người mua bởi kỳ vọng trở thành trung tâm tài chính và biểu tượng đô thị mới của TP.HCM trong dài hạn", ông David nói.

Xét mặt bằng giá đến năm 2025, ông nhận định Thủ Thiêm đã tạo khoảng cách lớn so với Thảo Điền và Phú Mỹ Hưng, đồng thời thu hẹp đáng kể khoảng cách với quận 1 cũ.

Trên thực tế, theo khảo sát của Tri Thức - Znews, giá căn hộ tại Phú Mỹ Hưng hiện dao động phổ biến 80-150 triệu đồng/m2 tùy phân khu, với mức tăng trung bình khoảng 10% mỗi năm. Các dự án mới như The Regency ở Phú Mỹ Hưng hiện được chuyển nhượng quanh 170-180 triệu đồng/m2. Trong khi nhiều dự án mới tại Thủ Thiêm đã vượt xa mốc 200 triệu đồng/m2.

Từ nay đến năm 2030, ông David dự báo Thủ Thiêm sẽ bước vào giai đoạn "hoàn thiện chức năng đô thị", khi hàng loạt cấu phần quan trọng như cầu Thủ Thiêm 3 và 4, cầu đi bộ, metro Bến Thành - Thủ Thiêm, quảng trường trung tâm, Trung tâm Tài chính quốc tế hay các dự án bất động sản quy mô lớn được vận hành đồng bộ.

Khi đó, giá bất động sản sẽ không còn chỉ được thúc đẩy bởi kỳ vọng, mà đến từ dòng tiền thực, nhu cầu sử dụng thực của doanh nghiệp, chuyên gia và các hoạt động kinh tế giá trị cao. Theo ông, sau giai đoạn 2026-2030, khi hệ sinh thái khu trung tâm thương mại mới hoàn thiện, Thủ Thiêm có thể bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với mặt bằng giá đủ khả năng vượt trung bình khu vực quận 1 ở một số phân khúc cao cấp.

Dù giá được dự báo tiếp tục tăng, các chuyên gia cho rằng thanh khoản tại khu vực này vẫn sẽ duy trì tích cực nhờ nhóm khách hàng chủ đạo là các nhà đầu tư dài hạn, xem bất động sản lõi trung tâm như kênh trú ẩn tài sản an toàn trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động.

"Nhu cầu sở hữu tại bán đảo này không đơn thuần là tích lũy tài sản mà còn gắn với triết lý sống đề cao trải nghiệm và khả năng kết nối trực tiếp với Trung tâm Tài chính quốc tế tương lai. Điều này tạo nên một phân khúc thị trường có tính chọn lọc rất cao, hướng đến chuẩn mực của một đô thị hiện đại tầm cỡ khu vực", bà Trang nói thêm.