Theo VARS, giải pháp quan trọng nhất là khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Khi nguồn cung đủ lớn, giá cả thị trường sẽ tự điều tiết theo cán cân cung - cầu thực.
Bên cạnh đó, cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành của hệ thống luật mới, song song với việc nâng cao năng lực thực thi của các cơ quan địa phương. Đồng thời, cần tăng cường phân cấp, phân quyền cho địa phương trong việc điều chỉnh chính sách, bảo đảm linh hoạt theo từng khu vực, thời điểm và phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, cũng như mức độ hoàn thiện hạ tầng và đô thị của mỗi vùng.
Ngoài ra, cần đa dạng hóa kênh vốn cho thị trường bất động sản nhằm giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp để trở thành nguồn vốn trung, dài hạn hiệu quả.
 |
| VARS cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang tiềm ẩn rủi ro "bong bóng" khi giá nhà tăng “nóng”, vượt xa thu nhập thực tế. Ảnh minh họa: VnEconomy. |
Một giải pháp khác cũng được VARS đề xuất là nhà ở xã hội và các dự án nhà ở phù hợp thu nhập phải được ưu tiên trong quy hoạch và có cơ chế khuyến khích. Phát triển đô thị phải gắn với hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường vành đai, metro và cao tốc nhằm mở rộng không gian đô thị và giảm áp lực giá đất tại trung tâm. Ngoài ra, cần phát triển thị trường thuê nhà chuyên nghiệp, giảm tâm lý “phải sở hữu nhà mới ổn định cuộc sống”.
Cuối cùng, cần nghiên cứu và ban hành các bộ tiêu chí, tiêu chuẩn theo dõi và cảnh báo sớm diễn biến thị trường bất động sản, làm cơ sở cho việc đánh giá, phân loại và giám sát hoạt động của các chủ thể trên thị trường. Thông qua hệ thống chỉ số này, các cơ quan quản lý có thể kịp thời phát hiện các dấu hiệu “lệch chuẩn”, như tình trạng đầu cơ, mất cân đối cung - cầu, tăng giá bất thường hoặc suy giảm thanh khoản cục bộ, để đưa ra biện pháp can thiệp, điều chỉnh phù hợp.
VARS cũng nhấn mạnh, việc xây dựng cơ chế giám sát chủ động này sẽ giúp ngăn ngừa rủi ro và ổn định thị trường từ sớm, từ xa, thay vì chỉ xử lý khi các vấn đề đã gây ra hệ lụy dây chuyền và khó kiểm soát.
Ngoài ra, cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản thống nhất, đồng bộ và minh bạch trên phạm vi toàn quốc. Đây sẽ là hạ tầng thông tin trọng yếu giúp các cơ quan quản lý Nhà nước, tổ chức nghiên cứu và doanh nghiệp theo dõi, phân tích, dự báo và điều hành thị trường một cách kịp thời, chính xác.
Việc hình thành hệ thống dữ liệu mở, liên thông giữa các bộ, ngành và địa phương không chỉ giúp nâng cao hiệu quả giám sát và hoạch định chính sách mà còn góp phần tăng tính minh bạch, giảm thiểu rủi ro, phòng ngừa đầu cơ, thao túng giá và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.
VARS nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều tiềm năng và dư địa phát triển nhưng đang tiềm ẩn rủi ro bong bóng khi giá nhà tăng “nóng”, vượt xa thu nhập thực tế và làm gia tăng khoảng cách giữa người có bất động sản với người chưa thể sở hữu nhà ở.
Trong 3 năm qua, nguồn cung nhà ở tung ra thị trường tăng mạnh nhưng cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối khi tập trung vào các dự án cao cấp, giá trị lớn, phục vụ nhu cầu đầu tư, trong đó có một phần là đầu cơ. Ngay cả tại các khu vực vùng ven, vốn được kỳ vọng sẽ cung cấp sản phẩm nhà ở hợp túi tiền, giá bán thực tế vẫn cao hơn đáng kể so với mức thu nhập bình quân của người dân, chỉ “thấp hơn ở mức tương đối” so với khu vực trung tâm. Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất của thị trường lại nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền.
Lệch pha cung cầu khiến giá nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn tăng mạnh, thiết lập mặt bằng giá mới và vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế. Không chỉ làm thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân mà còn gia tăng nguy cơ hình thành "bong bóng" giá.
Giả định giá nhà và thu nhập giữ nguyên, khả năng tiếp cận nhà ở đang giảm mạnh. Với căn hộ 2 phòng ngủ tại đô thị khoảng 5 tỷ đồng, nếu một gia đình thu nhập cao, khoảng 50 triệu đồng/tháng, họ cần khoảng 8 năm nếu dành toàn bộ thu nhập để mua và 25 năm nếu tuân theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập.
"Tính theo nguyên tắc này, ngay cả phân khúc nhà ở xã hội, vốn được thiết kế cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, hiện cũng không còn 'rẻ', với giá khoảng 1,5 tỷ đồng cho căn 60 m2, khiến ngay cả hộ gia đình có tổng thu nhập “kịch khung” theo tiêu chí xét duyệt - 40 triệu đồng/tháng, cũng phải tiết kiệm kéo dài khoảng 10 năm. Thực tế con số này lớn hơn nhiều khi sử dụng phương án vay", VARS nhấn mạnh.
