Người mua bớt chạy theo tâm lý đám đông
Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam, một trong những thay đổi rõ rệt trong thời gian qua là thị trường đã có sự phục hồi, song mức độ phục hồi không đồng đều.
Nhìn lại sự kiện gần nhất tác động mạnh đến thị trường, bà Vân cho rằng phải nhắc đến đại dịch Covid-19. Kể từ sau giai đoạn này đến nay, khả năng phục hồi giữa các phân khúc có sự khác biệt.
Trong đó, phân khúc nhà ở chung cư trung cấp vẫn ghi nhận giao dịch tương đối khả quan trong giai đoạn 2024 - 2025 và thậm chí cả trong năm 2026. Ngược lại, với phân khúc cao cấp, mức độ giao dịch đang ghi nhận đà chậm lại rõ rệt.
Theo bà Vân, thị trường có thể cần thêm thời gian quan sát để có cái nhìn rõ ràng hơn. Tuy nhiên, dự báo đến cuối quý IV/2026, lượng hấp thụ của phân khúc cao cấp có thể chỉ đạt chưa tới 50% tổng nguồn cung mới, trong khi giai đoạn 2024 - 2025, tỷ lệ này có thể đạt 70 - 80%.
Trong khi đó, đối với phân khúc trung cấp, một số dự án mở bán ngay sau Covid và trong năm 2025 đã ghi nhận khả năng hấp thụ rất tốt.
Tuy nhiên, diễn biến chi phí lãi vay trong thời gian qua cũng bắt đầu tạo ra những tác động nhất định. Theo đại diện JLL Việt Nam, ở những giai đoạn gần đây, khi người mua phải thanh toán các khoản tiền cuối cùng trước thời điểm nhận căn hộ, thị trường đã xuất hiện tình trạng chững lại.
Một thay đổi đáng chú ý khác được bà Nguyễn Hồng Vân chỉ ra là hành vi của người mua căn hộ và bất động sản nhà ở.
Trong khoảng ba năm từ 2024 - 2026, thị trường ghi nhận sự thay đổi rõ rệt trong tâm lý người mua. Theo đó, họ bớt chạy theo tâm lý đám đông, đồng thời chú trọng nhiều hơn đến nguồn vốn và dòng tiền cá nhân, thay vì trông chờ vào bài toán điểm tựa tài chính từ các khoản vay ngắn hạn trong giai đoạn ân hạn của dự án.
Chủ đầu tư cơ cấu lại sản phẩm, giá thứ cấp giảm 10 - 20%
Ở góc nhìn khác, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc CTCP Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cũng cho rằng thị trường đã có sự phục hồi trong giai đoạn trước.
Tuy nhiên, đặc biệt sau các thông tin về lãi suất vào đầu tháng 12/2025, thị trường bắt đầu xuất hiện dấu hiệu thanh khoản chậm lại.
Theo ông Chung, có hai yếu tố chính dẫn đến sự suy giảm thanh khoản. Thứ nhất là lãi suất. Thứ hai, trong một giai đoạn dài của năm 2024 và 2025, giá nhà liên tục tăng cao. Diễn biến này dẫn đến tâm lý của người mua cho rằng mức giá hiện tại quá bất hợp lý so với thu nhập.
Trong quá trình nghiên cứu thị trường, ông Chung cho biết cũng ghi nhận xu hướng chuyển sang thuê nhà. Nhiều người trẻ hiện nay đã từ bỏ tư tưởng phải sở hữu nhà, thay vào đó lựa chọn đi thuê. Những yếu tố này đã tác động trực tiếp đến tính thanh khoản của thị trường trong giai đoạn vừa qua.
Dù vậy, đến thời điểm hiện tại, thị trường đang ghi nhận sự điều chỉnh nhẹ và bắt đầu hồi phục.
Theo ông Chung, khi thanh khoản chậm lại, các doanh nghiệp chắc chắn phải có sự điều chỉnh để có thể bán được hàng.
Từ phía doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung cho biết thị trường đang ghi nhận một số thay đổi đáng chú ý.
Trước hết là sự điều chỉnh về mặt sản phẩm. Các chủ đầu tư đã bắt đầu cơ cấu lại phân khúc. Thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp, doanh nghiệp chuyển hướng đầu tư sang những phân khúc thấp hơn.
Đồng thời, thay vì tập trung vào nhà ở thương mại thông thường, các chủ đầu tư cũng chuyển sang phát triển những sản phẩm theo chủ trương của Nhà nước như nhà ở xã hội hoặc các sản phẩm vừa túi tiền, bao gồm nhà ở thương mại có mức giá phù hợp.
Đặc biệt, trong giai đoạn vừa qua, thị trường ghi nhận sự điều chỉnh rất rõ rệt trên hai khía cạnh. Ở thị trường thứ cấp, theo ông Chung, giá đã giảm từ 10 - 20%.
Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng đưa ra nhiều chính sách nhằm thu hút khách hàng như chiết khấu khi thanh toán sớm, giãn tiến độ thanh toán và tặng quà. Mục tiêu chính của những chính sách này là thu hút dòng tiền mặt từ khách hàng.
Với những điều chỉnh đó, bước sang quý III/2026, thị trường đã bắt đầu xuất hiện dấu hiệu hồi phục tích cực hơn so với hai quý đầu năm 2026.
