Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Dự án nhà ở tại CBRE Việt Nam
Trong buổi Data Talk - Market Insight chủ đề “Bất động sản khó bán: Giữ tiếp, cắt lỗ hay chờ cơ hội?” do công ty dữ liệu - tài chính WiGroup và VIF sản xuất mới đây đặt ra vấn đề về những thách thức với các chủ đầu tư dự án sơ cấp.
Trong bối cảnh hiện nay, người mua không chỉ quan tâm đến giá bán mà còn phải xem xét chủ đầu tư nào đủ năng lực tài chính để triển khai dự án đúng tiến độ và bàn giao sản phẩm. Thực tế, thị trường đã chứng kiến nhiều trường hợp dự án chậm triển khai trong quá khứ.
Theo dữ liệu từ WiChart (nền tảng phân tích dữ liệu của WiGroup), tính đến hết tháng 6, thị trường có khoảng 55 doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết, căn cứ báo cáo tài chính bán niên đã soát xét. Trong đó, nếu không tính Vinhomes, có tới 32/53 doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm trong 12 tháng gần nhất.
Trong khi đó, hàng tồn kho của nhóm doanh nghiệp này khoảng 323.000 tỷ đồng, tương đương 3,7 lần doanh thu cả năm. Tiền khách hàng trả trước mới bằng khoảng 28% giá trị hàng tồn kho. Riêng tại Vinhomes, tỷ lệ này ở mức 65%.
Các chuyên gia cho biết điều này chỉ ra một thực tế là nhiều doanh nghiệp có thể vẫn ghi nhận lợi nhuận trên sổ sách, nhưng dòng tiền thực tế thu về chưa tương xứng. Theo quy định kế toán, doanh nghiệp chỉ ghi nhận doanh thu và lợi nhuận sau khi bàn giao sản phẩm. Trong khi đó, tỷ lệ tiền khách hàng trả trước thấp cho thấy khả năng bán hàng đang chậm lại.
Chia sẻ về vấn đề trên, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Dự án nhà ở tại CBRE Việt Nam nhấn mạnh rõ ràng, thị trường hiện nay đang có sự phân hóa và đây cũng là kết quả của quá trình thanh lọc thị trường.
Ông phân tích, trong giai đoạn từ năm 2022-2023 đến nay, nguồn cung tại khu vực trung tâm TP.HCM bị hạn chế nghiêm trọng. Phần lớn dự án triển khai đều gặp vướng mắc về pháp lý và tài chính. Đây là những yếu tố tạo ra quá trình sàng lọc mạnh mẽ đối với toàn thị trường. Sự phân hóa giữa các doanh nghiệp ở thời điểm hiện tại cũng là một hệ quả của quá trình này.
Để đánh giá chủ đầu tư nào còn đủ khả năng duy trì tiến độ triển khai dự án và hoạt động kinh doanh, theo chuyên gia CBRE, cần xem xét một số yếu tố.
Thứ nhất là năng lực pháp lý. Đây là một trong những yếu tố tiên quyết để đánh giá một sản phẩm có đáng mua và đáng đầu tư hay không.
Ông Kiệt nhấn mạnh, trước đây, khi thị trường sôi động, nhiều người mua chủ yếu quan tâm đến tiềm năng tăng giá và mức giá sản phẩm. Những yếu tố liên quan đến chất lượng và tính bảo đảm của dự án đôi khi chưa được chú trọng đúng mức.
Tuy nhiên, sau giai đoạn nhiều dự án vướng mắc pháp lý, khiến nhà đầu tư chịu ảnh hưởng, hiện nay tính pháp lý đã trở thành một trong những yếu tố đầu tiên được người mua xem xét.
Thứ hai là năng lực tài chính của chủ đầu tư. Theo ông Kiệt, ở đây không chỉ đánh giá doanh nghiệp có bao nhiêu tiền mà còn phải xem xét khả năng huy động vốn, năng lực tài chính và chất lượng các đối tác mà doanh nghiệp đang hợp tác.
Trong đó, khả năng tiếp cận và duy trì dòng vốn của doanh nghiệp là yếu tố rất quan trọng, sau đó mới đến khả năng và năng lực triển khai dự án. Trong bối cảnh thị trường hiện nay, theo chuyên gia, việc triển khai một dự án không hề đơn giản. Doanh nghiệp cần có chiến lược triển khai phù hợp, năng lực thực thi tốt và kinh nghiệm xử lý các dự án trong điều kiện thị trường phức tạp.
Theo vị này, những yếu tố đang tạo ra sự phân hóa giữa các chủ đầu tư chủ yếu nằm ở năng lực xử lý dòng vốn và khả năng xây dựng quỹ đất sạch đi kèm nền tảng tài chính tốt.
“Một chủ đầu tư có nhiều quỹ đất nhưng pháp lý không hoàn thiện chưa chắc đã có lợi thế. Thậm chí, quỹ đất đó còn có thể trở thành gánh nặng về chi phí vốn. Doanh nghiệp khó huy động vốn từ ngân hàng cũng như các nguồn khác, trong khi vẫn phải chịu áp lực tài chính lớn. Vì vậy, năng lực huy động và quản lý dòng tiền, cùng khả năng xử lý và phát triển quỹ đất sạch, đang là những yếu tố quan trọng giúp chủ đầu tư vượt qua giai đoạn sàng lọc hiện nay”, ông Kiệt nêu quan điểm.
Bên cạnh đó, nếu xét về chiến lược kinh doanh, theo vị chuyên gia, các chủ đầu tư cần tập trung vào những sản phẩm có giá trị sử dụng thực tế.
Bởi lẽ, thị trường đã qua giai đoạn người mua xuống tiền bất chấp, chỉ chờ bất động sản tăng giá. Trong bối cảnh hiện nay, khả năng tăng giá trong ngắn hạn rất khó dự đoán. Về dài hạn, dù là người mua để ở hay đầu tư, yếu tố quan trọng vẫn là sản phẩm có thể đưa vào sử dụng thực tế hay không.
Ngay cả nhà đầu tư mua bất động sản để bán lại cũng cần hướng đến nhóm người sử dụng cuối cùng. Vì vậy, sản phẩm phải đáp ứng được nhu cầu thực tế, từ khả năng kết nối, hệ thống tiện ích đến chất lượng quản lý, chất lượng sản phẩm và vận hành.
Trước đây, nhiều nhà đầu tư có thể không quá quan tâm đến việc dự án có người đến sinh sống hay không, bởi mục tiêu chủ yếu là chờ tăng giá. Nhưng hiện nay, cách tiếp cận đã khác. Họ cần xem xét sản phẩm như một người mua để ở thực sự.
“Tôi thường chia sẻ với các nhà đầu tư rằng nên lựa chọn những bất động sản mà ngay cả khi không bán được, mình vẫn sẵn sàng dọn về ở. Đó mới là sản phẩm có mức độ an toàn cao hơn trong đầu tư. Bởi khi bản thân đánh giá một sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, sản phẩm đó sẽ có nền tảng giá trị tốt hơn trong dài hạn”, ông nói.
Đối với chủ đầu tư, theo chuyên gia, những doanh nghiệp đưa ra được sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thực tế, có khả năng triển khai và đưa vào sử dụng sẽ có lợi thế hơn. Không phân biệt dự án thuộc phân khúc trung cấp, cao cấp, bình dân hay hạng sang, điều quan trọng là dự án phải có khả năng kết nối tốt, tiện ích phù hợp, chất lượng thi công, quản lý và vận hành đáp ứng đầy đủ các tiêu chí cần thiết.
Ông Kiệt cho rằng những sản phẩm đáp ứng được các yếu tố này sẽ tiếp tục có khả năng gia tăng giá trị trong tương lai và chống chịu tốt hơn khi thị trường khó khăn. Bởi theo đánh giá, nhu cầu mua nhà ở thực tại Việt Nam vẫn rất lớn, vấn đề là sản phẩm nào có thể đáp ứng phù hợp nhu cầu đó. Vì vậy, để vượt qua giai đoạn hiện nay, chuyên gia khuyến nghị các chủ đầu tư cần có chiến lược triển khai và phát triển sản phẩm rõ ràng.
