Chủ đầu tư bất động sản đang thay đổi

Theo chuyên gia, phát triển đô thị không đơn thuần là "xây nhà để bán", mà quan trọng hơn là tạo ra lực hút và xây dựng được "hạ tầng giá trị" cho toàn khu vực. Ảnh: Quỳnh Danh.

Chia sẻ tại một sự kiện mới đây, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho biết trong quá khứ, các chủ doanh nghiệp và nhà phát triển bất động sản thường ưu tiên tối đa hóa mật độ xây dựng nhằm gia tăng số lượng sản phẩm bán ra. Tuy nhiên, cách tiếp cận này đang dần trở nên lỗi thời và không còn phù hợp với xu hướng phát triển đô thị cũng như lối sống hiện đại.

Theo ông Khương, các dự án bất động sản hiện nay cần được định hướng theo phát triển xanh và tuân thủ các tiêu chuẩn ESG. Điều này không chỉ dừng lại ở yếu tố kỹ thuật hay chứng chỉ, mà còn thể hiện ở việc chú trọng không gian xanh, không gian công cộng - nơi con người có thể tương tác, kết nối và hình thành cộng đồng.

Ông nhấn mạnh phát triển đô thị hiện không đơn thuần là "xây nhà để bán", mà quan trọng hơn là tạo ra lực hút và xây dựng được "hạ tầng giá trị" cho toàn khu vực.

Cần có cách tiếp cận mới hơn trong quy hoạch

Ông Steven Townsend, Giám đốc điều hành Studio Urban Design (SUDV) và cũng là chuyên gia từng tham gia quy hoạch Khu đô thị Phú Mỹ Hưng cho rằng các thành phố trẻ, vận hành với tốc độ cao như TP.HCM đòi hỏi những cách tiếp cận mới, linh hoạt và dài hạn hơn trong quy hoạch không gian đô thị.

Theo ông Townsend, TP.HCM có lợi thế lớn khi sở hữu quỹ đất rộng dọc sông Sài Gòn, song đến nay vẫn thiếu những dự án đủ tầm có thể tích hợp hài hòa giữa phát triển kinh tế và tổ chức không gian công cộng.

Trên thực tế, thành phố cũng đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng mảng xanh đô thị. Thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy khu vực TP.HCM (cũ) hiện có khoảng 746 ha công viên và 312 ha mảng xanh công cộng. Tuy nhiên, diện tích cây xanh bình quân đầu người chỉ đạt khoảng 0,7 m2/người, thấp hơn rất nhiều so với ngưỡng 8-10 m2/người theo định hướng phát triển đô thị bền vững.

Để hiện thực hóa mục tiêu đến năm 2030 đạt tối thiểu 1 m2 cây xanh công cộng/người, ông Townsend cho rằng TP.HCM cần thay đổi tư duy quy hoạch.

"Thay vì tách biệt rạch ròi giữa các chức năng, nhiều đô thị trên thế giới đã tích hợp không gian xanh, không gian công cộng vào các dự án kinh tế, thương mại và hạ tầng giao thông. Cách làm này vừa giúp tối ưu quỹ đất, vừa bảo đảm mảng xanh có vai trò thực chất trong đời sống đô thị - điều đặc biệt quan trọng đối với một siêu đô thị có giá đất đắt đỏ như TP.HCM", ông nhấn mạnh.

Bài học từ Hong Kong (Trung Quốc)

Dẫn chứng cụ thể, ông Townsend cho rằng dự án tái thiết Bến cảng Hong Kong (Trung Quốc) là một hình mẫu tiêu biểu. Được khởi động từ khoảng năm 2006, chính quyền Hong Kong khi đó đặt mục tiêu tái cấu trúc toàn diện không gian ven mặt nước và đến nay, dự án vẫn được xem là điển hình trong việc hài hòa lợi ích của các nhóm cộng đồng.

Thành công của dự án đến từ việc tuân thủ định hướng quy hoạch rõ ràng, đồng thời bảo tồn và phát huy giá trị không gian công cộng ven biển.

Khu vực quy hoạch trải dài trên nhiều khu đất ven cảng ở cả hai phía đảo Hong Kong và bán đảo Cửu Long, tích hợp đa dạng các chức năng: không gian kinh tế - thương mại (khu dân cư cao cấp, văn phòng, trung tâm mua sắm, khách sạn, dịch vụ du lịch); không gian văn hóa - giải trí (bảo tàng, nhà hát, quảng trường lễ hội); công viên sinh thái phục vụ hoạt động ngoài trời; cùng không gian di sản nhằm bảo tồn và kết nối các công trình lịch sử trong bối cảnh đô thị hiện đại.

Dự án cũng đặc biệt chú trọng đầu tư hệ thống giao thông công cộng dày đặc, thuận tiện, kết nối với mạng lưới đi bộ và xe đạp liên hoàn dọc bờ sông.

Trong bối cảnh TP.HCM được dự báo sẽ trở thành một siêu đô thị trong vòng 5 năm tới, vị kiến trúc sư nhận định khi đó, các khu vực ven sông sẽ cần được kết nối với nhau một cách thống nhất, liền mạch dọc theo toàn tuyến bờ sông, đồng thời liên thông với hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là các tuyến metro của thành phố.

Ông Steven Townsend, Giám đốc điều hành Studio Urban Design (SUDV) cho rằng các khu vực ven sông ở TP.HCM cần được kết nối với nhau một cách thống nhất, liền mạch dọc theo toàn tuyến bờ sông. Ảnh: BTC.

Ngoài ra, do đặc thù là một "thành phố bê tông" với mật độ dân cư cao, Hong Kong còn phát triển hệ thống cầu đi bộ kết nối giữa các tòa nhà, cho phép người dân di chuyển qua hàng chục công trình mà không cần xuống mặt đường. Ông cho rằng TP.HCM cũng cần học hỏi mô hình này.

Theo các chuyên gia, việc phát huy giá trị không gian ven sông, tạo ra các khoảng không gian thương mại - dịch vụ có khả năng tự vận hành, vừa mang lại hiệu quả kinh tế, vừa tôn trọng giá trị lịch sử, là hướng đi giàu tiềm năng.

Khi không gian công cộng đủ hấp dẫn, người dân sẽ có thêm điểm đến vui chơi, sinh hoạt cuối tuần - điều TP.HCM đang thiếu, từ đó thu hút doanh nghiệp, nhà đầu tư và giúp các công trình có thể "tự sống", tự tạo nguồn lực duy tu, bảo dưỡng, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào ngân sách Nhà nước.

"Các bất động sản nằm gần không gian công cộng thường ghi nhận mức giá thuê cao hơn so với những khu vực khác. Đồng thời, với các bất động sản nằm trong những khu vực này, hoạt động M&A cũng diễn ra nhanh chóng hơn, bởi nhà đầu tư có thể nhìn thấy rõ tiềm năng sinh lời cũng như trình độ phát triển và sức sống của đô thị", ông Khương nói.

Thực tế cho thấy, các chủ đầu tư cũng đang dịch chuyển ngày càng rõ nét theo xu hướng này. Thời gian gần đây, nhiều dự án được đề xuất xem xét điều chỉnh hoặc phê duyệt quy hoạch đều định hướng phát triển theo mô hình bất động sản xanh, đa chức năng, tăng tỷ lệ mảng xanh và tích hợp tiện ích đồng bộ.

Xu hướng này cũng được đề cập trong các báo cáo thị trường mới đây của CBRE. Đơn vị tư vấn nhận định sau đại dịch Covid-19, nhà ở không còn đơn thuần là nơi để "đi - về", mà phải đáp ứng các yêu cầu cao hơn về chất lượng sống, an toàn sức khỏe và không gian xanh.