Các khu đô thị ngày càng to

Hàng loạt "siêu" đô thị vốn trăm nghìn tỷ đồng xuất hiện. Ảnh: Quỳnh Danh.

Ngày 19/12 vừa qua, thị trường bất động sản chứng kiến một đợt khởi công hiếm thấy khi hàng loạt đại đô thị quy mô lớn đồng loạt được triển khai tại nhiều địa phương.

Tâm điểm của làn sóng này là các dự án do

Khu đô thị thể thao Olympic là dự án có diện tích lớn nhất của Vingroup tính đến nay. Ảnh: Việt Hà.

Tại Quảng Ninh, Vingroup và Vinhomes đã khởi công dự án khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh, tại phường Hà An, tỉnh Quảng Ninh. Theo quy hoạch, dự án rộng hơn 4.100 ha, vốn đầu tư khoảng 456.639 tỷ đồng. Chủ đầu tư dự kiến đưa vào hoạt động các hạng mục đầu tiên của dự án từ năm 2028.

Tại miền Trung, tập đoàn của tỷ phú Phạm Nhật Vượng cũng khởi động Khu đô thị phường Sông Trí, Hà Tĩnh có quy mô 84 ha. Với hệ thống trường học, trung tâm y tế, công viên, khu thương mại và giải trí đồng bộ - Khu đô thị phường Sông Trí là dự án đô thị có quy mô lớn bậc nhất tại địa phương miền Trung này.

Ở khu vực Nam Trung Bộ, liên danh nhà đầu tư gồm Vinhomes - Đầu tư Cam Ranh và VinES đã khởi công dự án Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh, quy mô hơn 1.254 ha, tổng vốn đầu tư hơn 85.000 tỷ đồng.

Phối cảnh tổ hợp dự án 724 ha của Sun Group. Ảnh: Sun Group.

Sun Group cũng tham gia vào đại lễ khánh thành, khởi công ngày 19/12 với nhiều dự án, từ hạ tầng, đô thị đến thương mại dịch vụ. Trong lĩnh vực bất động sản, doanh nghiệp này khởi công Tổ hợp dự án An Tây tại khu vực Bắc TP.HCM với tổng quy mô 724 ha, tổng vốn hơn 51.000 tỷ đồng. Dự án gồm các khu đô thị hiện đại cùng hệ thống hạ tầng dịch vụ và cảng tổng hợp, được kỳ vọng hình thành một cực đô thị mới, mở rộng không gian phát triển của TP.HCM theo hướng đa trung tâm.

Vì sao lại là đại đô thị?

Việc đồng loạt khởi công các dự án đô thị quy mô lớn cho thấy Vingroup và Sun Group đang đẩy mạnh chiến lược phát triển đại đô thị trong bối cảnh thị trường bất động sản bước sang giai đoạn chọn lọc và tái cấu trúc. Thay vì chạy theo số lượng dự án, các chủ đầu tư lớn giờ tập trung vào những khu đô thị hàng trăm đến hàng nghìn ha, vốn vài trăm nghìn tỷ đến xấp xỉ cả triệu tỷ, được quy hoạch đồng bộ và phát triển theo nhiều giai đoạn dài hạn.

Với Vingroup, đại đô thị là mô hình đã được triển khai xuyên suốt trong hơn 7 năm qua, từ các đô thị tại Hà Nội, TP.HCM cho tới các địa phương mới nổi. Sun Group cũng đang chuyển mạnh từ bất động sản nghỉ dưỡng sang các tổ hợp đô thị quy mô lớn, tích hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ và hạ tầng kinh tế. Điểm chung của hai doanh nghiệp là chủ động phát triển không gian đô thị mới, thay vì phụ thuộc vào khu vực lõi vốn đã quá tải.

Theo các chuyên gia, sự phát triển của các đại đô thị không đơn thuần là lựa chọn mang tính chiến lược của từng doanh nghiệp, mà phản ánh một xu hướng tất yếu của quá trình đô thị hóa tại Việt Nam. Khi các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM bước vào giai đoạn khan hiếm quỹ đất trung tâm, việc mở rộng không gian đô thị ra các khu vực ven và vệ tinh trở thành yêu cầu khách quan.

Ở góc độ người dân, mô hình đại đô thị đáp ứng nhu cầu sống ngày càng cao, không chỉ dừng ở chỗ có nhà ở mà là một không gian sống đầy đủ tiện ích, từ giáo dục, y tế, thương mại đến vui chơi, giải trí trong bán kính gần. Điều này đặc biệt phù hợp với xu hướng dịch chuyển dân cư ra khỏi khu vực lõi, nơi hạ tầng đang chịu áp lực lớn và chất lượng sống suy giảm.

Ở góc độ quy hoạch, các đại đô thị giúp giãn mật độ dân cư cho khu trung tâm, đồng thời tạo ra các cực phát triển mới theo mô hình đa trung tâm. Thay vì dồn nén vào một lõi đô thị duy nhất, các thành phố lớn có thêm dư địa phát triển bền vững hơn về giao thông, hạ tầng và không gian sống.

Còn với chủ đầu tư, đại đô thị cho phép tối ưu hiệu quả đầu tư nhờ phát triển dài hạn và đồng bộ. Việc sở hữu quỹ đất lớn giúp doanh nghiệp chủ động phân kỳ đầu tư, kiểm soát quy hoạch, đồng thời khai thác giá trị gia tăng theo thời gian thông qua hệ sinh thái tiện ích và dịch vụ.

Tuy nhiên, phát triển đại đô thị không dễ. Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc đầu tư Công ty DKRA Group, cho rằng việc hình thành các khu đô thị quy mô lớn ven các thành phố lớn là xu hướng tất yếu, tuy nhiên mô hình này chỉ phù hợp với những tập đoàn có kinh nghiệm, có năng lực tài chính vững vàng, am hiểu pháp lý và có chiến lược dài hạn.

Theo tính toán của ông, chỉ riêng chi phí đất cho một khu đô thị khoảng 1.000 ha cũng cần vốn hàng nghìn tỷ đồng - con số không phải doanh nghiệp nào cũng đáp ứng được. Từ đó, ông nhìn nhận cuộc đua phát triển đại đô thị cũng là một phép thử để sàng lọc năng lực của doanh nghiệp.