'Bảng giá đất tăng, không doanh nghiệp nào có thể giảm giá nhà'

Chuyên gia lo ngại giá đất tăng sẽ khiến giá nhà tăng tương ứng. Ảnh: Việt Linh.

Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội vừa hoàn thiện dự thảo bảng giá đất áp dụng từ 1/1/2026, đề xuất điều chỉnh tăng tại hầu hết khu vực so với hiện hành. Theo dự thảo, giá đất nội thành tăng phổ biến khoảng 2%, còn khu vực ngoại thành tăng cao nhất lên đến 26%.

Cơ quan soạn thảo cho biết việc điều chỉnh nhằm thu hẹp khoảng cách giữa bảng giá và giá giao dịch thực tế, làm cơ sở cho chính sách tài chính về đất, thu hút đầu tư, đồng thời hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và doanh nghiệp.

Tuy nhiên, trong bối cảnh giá nhà ở Hà Nội đang neo mức cao kỷ lục, đề xuất này vấp phải nhiều lo ngại về nguy cơ khiến chi phí đầu tư tăng và thị trường bất động sản tiếp tục diễn biến bất hợp lý.

"Đổ thêm dầu vào lửa", thị trường khó "hạ nhiệt"

Các chuyên gia cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất là cần thiết để phản ánh sát giá trị thị trường, đồng thời góp phần tăng thu ngân sách, song nếu thực hiện thiếu kiểm soát, chính sách có thể vô tình tạo ra những tác dụng ngược.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng nếu bảng giá đất được xây dựng với mục tiêu bám sát giá thị trường, trong khi giá thị trường lại đang được "bơm, thổi" một cách vô lý, Nhà nước sẽ vô tình công nhận mặt bằng giá không phản ánh giá trị thực. Khi đó, bảng giá sẽ trở thành công cụ neo giá, khiến thị trường khó điều chỉnh về mức hợp lý.

Cũng theo ông Đính, việc tăng bảng giá đất còn khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp phát triển dự án tăng, từ đó đẩy giá thành cũng như giá bán sản phẩm và làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Quan điểm của ông Nguyễn Văn Đính được CEO của một doanh nghiệp chuyên phát triển dự án chung cư và nhà thấp tầng ở thị trường phía Bắc đồng tình. Vị CEO này dẫn số liệu của Savills Việt Nam, cho hay trung bình giá căn hộ mở bán mới tại Hà Nội trong quý III vừa qua đã vượt 101 triệu đồng/m2, bỏ xa sức mua của người lao động phổ thông.

"Nếu chi phí đất tiếp tục tăng, thị trường nhà ở thương mại sẽ ngày càng xa tầm với của người dân", ông nói.

Vị CEO này cũng cho biết thêm trong cơ cấu chi phí hiện nay, giá đất chiếm đến 60-70% giá thành sản phẩm, đặc biệt với các dự án mua lại từ thị trường thứ cấp.

"Một m2 chung cư bán ra với giá 100 triệu, chiếm 45-50% trong số đó là chi phí liên quan đến đất đai. Nếu giá đất tăng, tổng chi phí đầu vào có thể đội thêm hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng. Khi đó, không doanh nghiệp nào có thể giảm giá bán", vị này chia sẻ.

Theo Savills, giá căn hộ mở bán mới trong quý III vượt 100 triệu đồng/m2. Ảnh: Việt Linh.

Đặc biệt, ông cho rằng hiện nay, nhiều doanh nghiệp đang tìm cách phát triển quỹ đất ở khu vực ngoại thành bởi quỹ đất nội đô gần như cạn kiệt. Việc phát triển dự án vùng ven cũng được xem là cơ hội để tạo ra nguồn cung nhà ở có giá hợp lý, qua đó hạ nhiệt cho thị trường.

Tuy nhiên, nếu giá đất ở ngoại thành tăng như đề xuất, các doanh nghiệp sẽ khó xoay xở tài chính. Trường hợp xoay xở được, khoản chi phí đất tăng thêm sau đó cũng buộc phải cộng vào giá của sản phẩm.

Chia sẻ góc nhìn thẳng thắn, TS Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng việc tăng bảng giá đất trong thời điểm hiện nay "chưa phù hợp với chỉ đạo của Chính phủ về kiểm soát giá nhà".

Theo ông, chi phí liên quan đất đai thường chiếm 30-50% giá thành bất động sản. Khi bảng giá tăng, tất cả khâu - từ bồi thường, giải phóng mặt bằng đến nghĩa vụ tài chính - đều bị kéo theo. Điều này giống như "đổ thêm dầu vào lửa" khi các cơ quan quản lý đang tìm cách bình ổn thị trường.

Trong văn bản trình bày kiến nghị về dự thảo bảng giá đất gửi UBND TP Hà Nội, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất là cần thiết, song ở thời điểm hiện tại có thể làm ảnh hưởng đến giá nhà, tiến độ đầu tư công và sức cạnh tranh của thị trường.

Hiệp hội cho rằng đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng, nếu giá đất tăng quá nhanh sẽ kéo theo chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính và thuế đất tăng, gây gánh nặng cho cả doanh nghiệp lẫn người dân.

VNREA đặc biệt lưu ý mức giá đất tại các khu vực ngoại thành - nơi được kỳ vọng phát triển các dự án nhà ở vừa túi tiền - cũng tăng mạnh, có thể làm mất cơ hội mở rộng nguồn cung giá rẻ.

Đề xuất điều chỉnh giá đất theo lộ trình phù hợp

TS Trần Xuân Lượng đồng tình với chủ trương cập nhật bảng giá đất để tiệm cận với giá thị trường, song cho rằng phải chọn đúng thời điểm và có căn cứ khoa học.

Theo chuyên gia này, điều quan trọng là cần đồng bộ các chính sách khi điều chỉnh bảng giá đất, đặc biệt là về thuế, dữ liệu đất đai và quy trình định giá. "Nếu chỉ tăng giá đất đơn lẻ mà chưa hoàn thiện các sắc thuế, cơ chế minh bạch thông tin thì sẽ phản tác dụng, gây bất ổn thị trường", ông Lượng nói.

Từ các lập luận của mình, ông Lượng kiến nghị Nhà nước nên tạm thời chưa phê duyệt các bảng giá đất mới, chờ đến khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu, định giá và thuế đất đồng bộ. Khi đó, việc điều chỉnh sẽ vừa đảm bảo tiệm cận với thị trường, vừa không gây xáo trộn tâm lý và góp phần thực hiện đúng mục tiêu bình ổn giá nhà mà Chính phủ đang theo đuổi.

Tương tự, trong văn bản kiến nghị, VNREA chia sẻ quan điểm rằng việc tăng giá đất cần có lộ trình hợp lý, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi mong manh. Việc điều chỉnh đột ngột có thể ảnh hưởng tiêu cực đến các lĩnh vực liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính - ngân hàng, từ đó tác động tới mục tiêu tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô.

Hiệp hội nhấn mạnh một mức giá đất hợp lý không chỉ giúp duy trì ổn định thị trường mà còn đóng góp vào mục tiêu tăng trưởng GRDP của thành phố. VNREA kiến nghị UBND TP Hà Nội cân nhắc kỹ quá trình điều chỉnh bảng giá đất, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.