Moonlight Centre Point

China Evergrande tụt sâu trong hố nợ hơn 300 tỷ USD như thế nào?

26/09/2021 19:02

Sự sụp đổ của China Evergrande - nhà phát triển bất động sản lớn thứ hai Trung Quốc - có thể dẫn đến một cơn "sóng thần tài chính" tại quốc gia 1,4 tỷ dân.

Tap doan Evergrande bat dong san anh 1

Theo Tài Kinh, trong suốt 2 tháng qua, hàng trăm người liên tục tập trung bên ngoài tòa nhà trụ sở của Tập đoàn China Evergrande tại Thâm Quyến. Họ giăng biểu ngữ yêu cầu tập đoàn này trả lại các khoản vay quá hạn và tiền đặt cọc mua nhà.

Người biểu tình là công nhân xây dựng tại các dự án nhà ở của China Evergrande, các công ty xây dựng, nhà thầu cung cấp vật liệu xây dựng, nhà đầu tư vào các sản phẩm quản lý tài sản (WMP) của tập đoàn này.

China Evergrande nợ tổng cộng hơn 300 tỷ USD và phải trả 124 tỷ USD ngay trong năm nay. Các nhà phân tích quốc tế cho rằng tập đoàn của tỷ phú Hứa Gia Ấn là phiên bản “Lehman Brothers của Trung Quốc” và việc công ty này phá sản có thể dẫn đến một cơn "sóng thần tài chính" tại quốc gia 1,4 tỷ dân.

Lehman Brothers là một ngân hàng đầu tư của Mỹ, phá sản vào năm 2008. Sự sụp đổ của Lehman Brothers châm ngòi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu.

Nợ phải trả hiện nay của China Evergrande tương đương 2% GDP của Trung Quốc. Nhà phát triển bất động sản này còn hơn 800 dự án đang xây dựng, hơn một nửa số đó đã phải tạm dừng thi công do thiếu tiền mặt. Bên cạnh đó, hàng nghìn công ty khác kinh doanh phụ thuộc vào China Evergrande, tạo ra 3,8 triệu việc làm mỗi năm.

Tap doan Evergrande bat dong san anh 2

Một dự án dở dang đang tạm dừng thi công do thiếu vốn của Evergrande. Ảnh: Getty.

Nợ ngày càng lớn

Thực tế, China Evergrande đã phải đối mặt với áp lực thanh khoản không ít lần trong nhiều năm qua nhưng khủng hoảng về dòng tiền và niềm tin lần này lớn chưa từng có. Giá cổ phiếu China Evergrande tại Hong Kong sụt giảm xuống mức thấp nhất trong 10 năm. Các công ty xếp hạng tín nhiệm toàn cầu đều hạ mạnh định mức tín nhiệm của China Evergrande.

Trước đây, các tập đoàn bất động sản tại Trung Quốc phát triển nhờ 3 yếu tố gồm doanh thu cao, lợi nhuận gộp cao và tỷ lệ đòn bẩy cao. Các chủ đầu tư sử dụng tiền vay để mua quỹ đất, thu tiền và mở bán trước khi xây dựng dự án, sau đó lại tiếp tục vay thêm tiền để đầu tư vào các dự án mới.

Năm 2018, Evergrande báo lợi nhuận kỷ lục 72 tỷ NDT (11,1 tỷ USD), cao gấp đôi so với năm trước đó. Thực tế đằng sau, chủ đầu tư này đã chi hơn 100 tỷ NDT (15,45 tỷ USD) mỗi năm để trả lãi vay.

Ngay cả trong những năm hoạt động tốt, tập đoàn nay vẫn ghi nhận dòng tiền âm từ hoạt động kinh doanh, không đủ tiền mặt để duy trì các khoản vay ngắn hạn trong năm và không đủ doanh thu từ để trả cho các nhà cung cấp. Ngoài việc vay từ các ngân hàng, Evergrande cũng vay từ các giám đốc và nhân viên.

Chia sẻ với Tài Kinh, một cựu nhân viên tại bộ phận quản lý tài sản của China Evergrande cho biết tập đoàn có một sản phẩm huy động vốn cho các giám đốc điều hành được gọi là “chaoshoubao” với siêu lợi nhuận lên đến 25%/năm và hoàn trả gốc và lãi trong vòng 2 năm. Khoản đầu tư tối thiểu là 3 triệu NDT (464.000 USD).

Tap doan Evergrande bat dong san anh 3

Các chủ nợ biểu tình bên ngoài trụ sở của China Evergrande ở Thâm Quyến. Ảnh: Reuters.

Dự án này được ngân hàng China Citic tài trợ 40 tỷ NDT (6,1 tỷ USD) vào năm 2017. Một giám đốc điều hành cấp cao của China Evergrande đầu tư 1,5 triệu NDT và huy động 1,5 triệu NDT từ cấp dưới vào sản phẩm này. Không ít nhân viên còn vay tiền để đầu tư vì lợi tức 25% cao hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng.

Đến khi đáo hạn vào năm 2019, công ty đã xin gia hạn thêm một năm để hoàn trả và tiếp tục xin thêm một năm gia hạn vào năm 2020. Một nhà đầu tư cho biết người mua nhận được lợi nhuận hàng năm từ 4-5% trong 4 năm qua, thấp hơn nhiều so với mức lợi nhuận được hứa hẹn 25%.

Khi cuộc khủng hoảng dòng tiền của China Evergrande vỡ lở, công ty đã chọn chỉ trả nợ gốc cho các giám đốc điều hành hiện tại khoảng 2 tỷ NDT (309 triệu USD).

China Evergrande sẽ không thể trả được nợ lúc này

Du Liang, giám đốc mảng tài sản của Chine Evergrande

Evergrande cũng bán WMP cho công chúng và cam kết lợi nhuận 5-10% với khoản đầu tư tối thiểu là 100.000 NDT (15.500 USD). Một nhân viên cho biết vì ham lợi nhuận cao, nhiều nhân viên mua chúng và thuyết phục gia đình và bạn bè của họ đầu tư.

Tập đoàn cũng bán WMP cho các nhà thầu xây dựng. Một cựu nhân viên tại bộ phận xây dựng cho biết China Evergrande yêu cầu các công ty xây dựng mua WMP bất cứ khi nào cần trả tiền cho họ với giá từ 100.000-200.000 NDT hoặc 10% khoản phải thu với các khoản nợ 1-2 triệu NDT. Ngoài ra, chủ sở hữu bất động sản của China Evergrande cũng là người mua WMP.

Ước tính China Evergrande sẽ phải trả nợ 40 tỷ NDT (6,1 tỷ USD) từ các khoản vay WMP trong thời gian tới. "China Evergrande sẽ không thể trả được nợ lúc này", ông Du Liang, giám đốc mảng tài sản của công ty, thừa nhận.

Ba tuần trước, China Evergrande đã đưa ra 3 phương án trả tiền cho các nhà đầu tư. Theo đó, các nhà đầu tư có thể nhận trả góp bằng tiền mặt, mua bất động sản của China Evergrande ở bất kỳ thành phố nào với mức chiết khấu hoặc miễn các khoản phải trả đối với các sản phẩm nhà ở mà họ đã mua.

Một số nhà đầu tư phản đối phương án "dùng tài sản để trả nợ", vì nhiều dự án đã bị tạm dừng và có nguy cơ dở dang trong tương lai.

Nợ nhà thầu và các nhà cung cấp

Vào tháng 8, một công ty xây dựng được ký hợp đồng xây dựng thành phố du lịch văn hóa Taicang của China Evergrande ở Nam Thông (tỉnh Giang Tô) thông báo dừng dự án do chưa được thanh toán các hóa đơn.

Tập đoàn Jiangsu Nantong Sanjian Construction Group cũng cho biết họ đã đầu tư 500 triệu NDT (77,2 triệu USD) từ nguồn vốn của chính mình vào dự án và China Evergrande chỉ trả chưa đến 290 triệu NDT (44,8 triệu USD). Cùng với nhiều hợp đồng khác, tính đến tháng 9, China Evergrande nợ Nantong khoảng 20 tỷ NDT (3 tỷ USD).

Tính đến tháng 8/2020, China Evergrande có 8.441 công ty đối tác. Nếu dòng tiền của China Evergrande dừng lại, hoạt động của các công ty này sẽ bị gián đoạn và một số thậm chí có thể phải đối mặt với phá sản. Tại Ngạc Châu (tỉnh Hồ Bắc), 5 trong số các dự án của China Evergrande đã bị tạm dừng hơn 1 tháng và công ty nợ các nhà thầu khoảng 500 triệu NDT (77,2 triệu USD).

China Evergrande chủ yếu dựa vào thương phiếu để thanh toán cho các đối tác xây dựng và nhà cung cấp. Ban đầu, các khoản vay thương phiếu chủ yếu là kỳ hạn 6 tháng với lãi suất hàng năm từ 15-16%. Bây giờ hầu hết đều có lãi suất hơn 20%. Những người sở hữu thương phiếu như vậy có thể bán với giá chiết khấu để huy động tiền mặt.

Tap doan Evergrande bat dong san anh 4

Tập đoàn China Evergrande đưa ra 3 phương án để trả nợ cho các nhà đầu tư. Ảnh: Getty.

Kể từ tháng 5/2021, một vài thương phiếu China Evergrande vẫn có thể bán đã được chiết khấu tới 55%. Đối với các nhà cung cấp vừa và nhỏ, việc nắm giữ một lượng lớn thương phiếu China Evergrande quá hạn là một gánh nặng quá lớn. China Evergrande cũng đưa ra một lựa chọn "tài sản để trả nợ" cho các chủ sở hữu thương phiếu của mình.

Công ty cho biết đang đàm phán với các nhà cung cấp và nhà thầu xây dựng để hoãn thanh toán hoặc cấn trừ nợ bằng tài sản. Từ ngày 1/7 đến ngày 27/8, China Evergrande đã bán tài sản cho các nhà cung cấp và nhà thầu để bù đắp khoản nợ tổng cộng 25 tỷ NDT (3,8 tỷ USD).

China Evergrande cũng bán bớt tài sản của mình để huy động tiền mặt. Tài sản lớn nhất của chủ đầu tư này là quỹ đất dự trữ. Tính đến ngày 30/6, tập đoàn có 778 lô đất dự trữ với tổng diện tích sàn quy hoạch là 214 triệu m2 và giá trị ban đầu là 456,8 tỷ NDT (70,6 tỷ USD). Ngoài ra, Evergrande còn có 146 dự án tái phát triển đô thị.

Bán tài sản và giữ quỹ đất

Trong 3 tháng qua, China Evergrande đã đàm phán với China Overseas Land and Investment, China Vanke và China Jinmao Holdings Group để bán tài sản. Ủy ban giám sát và Quản lý tài sản Nhà nước của Thâm Quyến và Quảng Châu sắp xếp để một số doanh nghiệp nhà nước tiến hành thẩm định các dự án tái phát triển đô thị của China Evergrande.

Một số chuyên gia về lĩnh vực này cho biết China Evergrande đã tiếp cận mọi người mua có thể có trên thị trường nhưng không có giao dịch nào. Trong cuộc họp khẩn cấp vào ngày 10/9, ông Du Liang - giám đốc quản lý tài sản - cho biết phần lớn quỹ đất của China Evergrande không phải để bán.

"Ở Trung Quốc, đất dự trữ là tài sản quý giá nhất. Đây là tài sản lớn nhất và là phương sách cuối cùng của China Evergrande”, ông Du nhấn mạnh.

"Ví dụ, đối với một thửa đất, chi phí mua lại của China Evergrande là 1 tỷ NDT (154,6 triệu USD) và bản thân khu đất trị giá 2 tỷ NDT (309 triệu USD), nhưng người mua có thể chỉ đưa ra 300 triệu NDT (46,3 triệu USD). Nếu bán lỗ, chúng tôi không còn vốn để vực dậy”.

Về phần mình, Chủ tịch Hứa Gia Ấn khẳng định China Evergrande có thể trả tất cả các khoản nợ khi biến đất thành nhà và bán chúng. Nhưng ngay cả khi China Evergrande có thể nhanh chóng bán nhà, doanh thu sẽ không đủ để trả nợ.

Tap doan Evergrande bat dong san anh 5

Ông Hứa Gia Ấn, chủ tịch Evergrande. Ảnh: Caixin.

Tính đến cuối tháng 6, China Evergrande có tổng tài sản 2.380 tỷ NDT (368 tỷ USD) và tổng nợ phải trả là 1.970 tỷ NDT (304 tỷ USD). Giới chuyên gia cho biết ngoài nợ trên sổ sách, các tập đoàn bất động sản lớn như China Evergrande thường có khoản nợ ngoại bảng khổng lồ. Tuy nhiên, không ai biết rõ con số này là bao nhiêu.

Evergrande đã bán vốn cổ phần tại các công ty con cho các nhà đầu tư chiến lược và cam kết sẽ mua lại. Việc bán vốn cổ phần như vậy cũng là một hình thức đi vay.

Các khoản nợ tiềm ẩn của China Evergrande cũng bao gồm các khoản chưa thanh toán để mua cổ phần. Hàng chục công ty bất động sản nhỏ đã kiện China Evergrande yêu cầu hủy thỏa thuận vì tập đoàn này không thanh toán cho họ. China Evergrande cũng nợ một số chính quyền địa phương phí chuyển nhượng đất đai.

Nguy cơ vỡ nợ của China Evergrande có thể tác động sang các thị trường bên ngoài Trung Quốc vì tập đoàn này phát hành các trái phiếu ở nước ngoài với lãi suất cao. UBS ước tính 19 tỷ USD nợ phải trả của China Evergrande bao gồm trái phiếu nước ngoài.

Bạn đang đọc bài viết "China Evergrande tụt sâu trong hố nợ hơn 300 tỷ USD như thế nào?" tại chuyên mục BẤT ĐỘNG SẢN. Mọi bài vở cộng tác xin gọi hotline: 0903781209, hoặc gửi về địa chỉ email: chuyendongthitruong.vn@gmail.com - phutrachnoidung@gmail.com.